Eigentumswohnung kaufen: Welche Exposé-Angaben besonders wichtig sind

Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist nicht dasselbe wie ein Haus zu kaufen. Sie erwerben nicht nur vier Wände, sondern treten einer Eigentümergemeinschaft bei, teilen sich Dach, Heizung und Treppenhaus mit anderen und sind an Gemeinschaftsbeschlüsse gebunden. Das Exposé einer Wohnung enthält deshalb andere entscheidungsrelevante Informationen als das eines Hauses — und es fehlen regelmäßig genau die Daten die am wichtigsten wären.

Dieser Ratgeber zeigt, worauf Sie beim Exposé einer Eigentumswohnung besonders achten müssen und welche Unterlagen Sie unbedingt anfordern sollten. Hausgeld-Details, Rücklagen-Richtwerte und das Sonderumlage-Risiko erklärt Hausgeld, Rücklagen, Sonderumlage; das Pendant für Häuser ist Einfamilienhaus kaufen.

Hausgeld: Die zweite Miete

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Es kommt zur Kreditrate hinzu und bestimmt maßgeblich Ihre monatliche Belastung.

Was im Exposé steht

Meist nur die Gesamtsumme: "Hausgeld 340 €/Monat". Das sagt wenig. Entscheidend ist die Aufschlüsselung:

Die Faustregel

Durchschnittliches Hausgeld: 3,00–4,50 €/m² pro Monat. Bei 80 m² also 240–360 €. Liegt es deutlich darunter, ist die Rücklage wahrscheinlich zu niedrig. Liegt es deutlich darüber, prüfen Sie ob teure Leistungen enthalten sind (Aufzug, Tiefgarage, Concierge, Schwimmbad) — oder ob die WEG ein Kostenproblem hat.

Was Sie anfordern müssen

• Aktuelle Hausgeldabrechnung mit vollständiger Aufschlüsselung
• Wirtschaftsplan des laufenden Jahres
• Entwicklung des Hausgeldes der letzten 3 Jahre — steigt es jährlich um mehr als 3 %, ist das ein Warnsignal

Instandhaltungsrücklage: Das Sicherheitsnetz der WEG

Die Rücklage ist das Sparkonto der Eigentümergemeinschaft für Reparaturen und Sanierungen. Sie entscheidet darüber, ob Sie nach dem Kauf mit Sonderumlagen überrascht werden.

Was Sie wissen müssen

• Kontostand: Fragen Sie nach der absoluten Zahl. Faustregel: Mindestens 50–100 € pro m² Gesamtwohnfläche des Gebäudes sollten angespart sein. Bei einem 10-Parteien-Haus mit 800 m² also mindestens 40.000–80.000 €.
• Angemessenheit: Ein Gebäude Baujahr 1975 mit 30.000 € Rücklage für 10 Einheiten ist unterfinanziert. Dachsanierung allein kostet 80.000–150.000 €.
• Zuführungsrate: Wie viel fließt monatlich in die Rücklage? Unter 1 €/m² bei einem Altbau = definitiv zu wenig.

Was das Exposé nicht verrät

Der Kontostand der Rücklage steht fast nie im Exposé. Fordern Sie ihn explizit an. Ein niedriger Stand in Kombination mit altem Gebäude und fehlender Sanierung bedeutet: Die nächste Sonderumlage kommt. Und die tragen Sie als neuer Eigentümer mit — egal ob sie vor oder nach Ihrem Kauf beschlossen wurde.

WEG-Protokolle: Der Blick hinter die Kulissen

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre sind das aufschlussreichste Dokument beim Wohnungskauf. Sie verraten Dinge die kein Exposé und kein Makler freiwillig erwähnt:

• Geplante Sanierungen: Dachsanierung in 2 Jahren? Heizungstausch? Fassadendämmung? Die Kosten werden als Sonderumlage auf alle Eigentümer verteilt.
• Beschlossene Sonderumlagen: Bereits beschlossen aber noch nicht bezahlt? Die Zahlungspflicht geht auf den neuen Eigentümer über.
• Streitigkeiten: Klagen gegen die Verwaltung, gegen einzelne Eigentümer, gegen Beschlüsse — all das zeigt die Qualität der Gemeinschaft.
• Zahlungsrückstände: Eigentümer die ihr Hausgeld nicht zahlen, belasten die gesamte Gemeinschaft.
• Verwalterwechsel: Häufiger Wechsel deutet auf Probleme hin.

Wenn der Verkäufer die Protokolle nicht bereitstellt, ist das eines der stärksten Warnsignale überhaupt. Ein seriöser Verkäufer hat sie parat.

Teilungserklärung: Was Ihnen gehört (und was nicht)

Die Teilungserklärung ist die Verfassung Ihrer WEG. Sie regelt:

Typische Überraschungen:

• Der Balkon ist Gemeinschaftseigentum — Sie dürfen ihn nutzen, aber die Sanierung zahlen alle
• Die Fenster gehören zur Fassade = Gemeinschaftseigentum. Sie dürfen sie nicht einfach austauschen.
• Der Kellerraum ist möglicherweise kein Sondereigentum — prüfen Sie den Aufteilungsplan
• Ein Stellplatz kann Sondereigentum oder nur Sondernutzungsrecht sein — der Unterschied ist relevant beim Weiterverkauf

Lage im Gebäude: Etage, Ausrichtung, Nachbarn

Bei Häusern zählt die Mikrolage in der Straße. Bei Wohnungen zählt zusätzlich die Lage im Gebäude:

Etage

Ausrichtung

• Süd/Südwest: Viel Licht, Wärmegewinn im Winter. Nachteil: Hitze im Sommer ohne Verschattung.
• Nord: Kühl, wenig direktes Licht. Für Schlafzimmer ideal, für Wohnräume nachteilig.
• Balkon/Terrasse nach Westen: Abendsonne — in der Praxis oft wertvoller als Südausrichtung.

Nachbarn im Gebäude

Wer wohnt über, unter und neben Ihnen? Hellhörige Altbauten mit dünnen Decken und Nachbarn mit Kleinkindern oder Musikinstrumenten können den Alltag belasten. Fragen Sie bei der Besichtigung nach dem Schallschutz und der Nachbarschaftssituation.

Wohnfläche: Die häufigsten Fehlerquellen

Bei Eigentumswohnungen stimmt die angegebene Wohnfläche besonders häufig nicht — weil die Berechnungsgrundlage unklar ist oder Fehler gemacht wurden:

• Balkon: Darf nach WoFlV nur zu 25 % angerechnet werden. Ein 12-m²-Balkon zählt als 3 m² Wohnfläche — nicht als 12.
• Dachschrägen: Unter 2 m Raumhöhe nur 50 %, unter 1 m gar nicht.
• Kellerraum: Zählt nie zur Wohnfläche, wird aber manchmal als "Nutzfläche" dazugerechnet.
• DIN 277 vs. WoFlV: DIN 277 ergibt 10–15 % mehr Fläche. Wenn im Exposé 95 m² steht, fragen Sie welche Berechnung zugrunde liegt.

Fordern Sie immer die Wohnflächenberechnung an und gleichen Sie sie mit der Teilungserklärung ab. Abweichungen über 10 % sind rechtlich relevant.

Stellplatz und Keller

Zwei oft übersehene Wertfaktoren:

Stellplatz

In Innenstädten kann ein Stellplatz 10.000–30.000 € wert sein. Prüfen Sie:

• Ist ein Stellplatz im Kaufpreis enthalten oder separat?
• Ist es Sondereigentum oder nur ein Mietstellplatz?
• Tiefgarage oder Außenstellplatz? Tiefgarage = wertvoller, aber ggf. höhere WEG-Kosten

Keller

• Gehört ein konkreter Kellerraum zur Wohnung? In der Teilungserklärung prüfen.
• Ist der Keller trocken? Feuchtigkeit im Keller ist bei Altbauten häufig und kann teuer werden.
• Fahrrad- und Kinderwagenabstellmöglichkeiten im Gemeinschaftsbereich?

Energieangaben: Was bei Wohnungen anders ist

Der Energieausweis gilt für das gesamte Gebäude, nicht für Ihre einzelne Wohnung. Das bedeutet:

• Eine gut gedämmte Wohnung im 2. OG kann bessere Werte haben als die Angabe im Ausweis (der auch schlecht gedämmte Erdgeschoss-Wohnungen einrechnet)
• Ein Dachgeschoss in einem Gebäude mit Klasse C kann individuell Klasse D–E haben, wenn die Dachdämmung fehlt
• Bei Fernwärme sind die Kosten oft höher als bei Gasheizung, auch wenn die Effizienzklasse gleich ist

Fragen Sie nach den tatsächlichen Heizkosten der konkreten Wohnung — nicht nur nach dem Gebäude-Energieausweis.

Zustand des Gemeinschaftseigentums

Bei einer Wohnung bestimmt nicht nur Ihr Sondereigentum den Wert, sondern auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums:

Das Gemeinschaftseigentum kann leicht 30.000–70.000 € Sanierungsbedarf pro Einheit verursachen. Deshalb sind WEG-Protokolle und Rücklagenhöhe so entscheidend.

Checkliste: Wohnungs-Exposé prüfen

Die 3 häufigsten Fehler beim Wohnungskauf

Fehler 1: Nur die Wohnung sehen, nicht das Gebäude

Eine renovierte Wohnung in einem maroden Gebäude ist ein schlechtes Investment. Wenn Dach, Fassade und Heizung des Gebäudes saniert werden müssen, zahlen Sie Ihren Anteil — egal wie schön Ihr Bad ist.

Fehler 2: WEG-Protokolle nicht lesen

Die Protokolle zeigen, was auf Sie zukommt. Eine beschlossene Sonderumlage von 15.000 € geht auf den neuen Eigentümer über. Dieser Posten steht in keinem Exposé.

Fehler 3: Hausgeld nur als Zahl sehen

340 €/Monat Hausgeld klingt okay. Aber wenn davon nur 0,50 €/m² in die Rücklage fließen, wird das Hausgeld in 2 Jahren 450 € betragen — weil die Rücklage aufgestockt werden muss. Oder es kommt eine Sonderumlage. Prüfen Sie die Aufschlüsselung.

Fazit: Bei Wohnungen zählt die Gemeinschaft

Eine Eigentumswohnung ist nur so gut wie ihre WEG. Die schönste Wohnung in einer schlecht geführten Gemeinschaft mit leerer Rücklage und geplanten Sonderumlagen ist ein teures Risiko. Prüfen Sie bei jedem Wohnungs-Exposé nicht nur die vier Wände, sondern die Gemeinschaft in der Sie leben werden.

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