Immobilien-Exposé prüfen: Worauf Käufer wirklich achten sollten

Sie haben ein interessantes Exposé gefunden und überlegen, ob die Immobilie zu Ihnen passt. Doch bevor Sie zur Besichtigung fahren oder gar ein Angebot abgeben, lohnt sich ein systematischer Blick auf die Unterlagen. Denn ein Exposé verrät oft mehr, als man auf den ersten Blick denkt — und verschweigt gleichzeitig Dinge, die bares Geld kosten können.

In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, worauf Sie beim Prüfen eines Immobilien-Exposés achten sollten — ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus. Wer noch ganz am Anfang steht, findet im Beitrag Exposés richtig lesen die wichtigsten Kennzahlen erklärt.

1. Die Eckdaten: Stimmen die Basics?

Beginnen Sie mit den harten Fakten. Ein seriöses Exposé sollte mindestens folgende Angaben enthalten:

• Wohnfläche (nach Wohnflächenverordnung, nicht DIN 277)
• Grundstücksgröße (bei Häusern)
• Zimmeranzahl und Raumaufteilung
• Baujahr und ggf. Sanierungsjahr
• Kaufpreis und Preishistorie
• Energieausweis mit Effizienzklasse

Wichtig bei der Wohnfläche: Prüfen Sie, ob Balkone korrekt zu 25 % (statt 100 %) und Dachschrägen unter 2 m Höhe zu 50 % angerechnet wurden. Abweichungen über 10 % können rechtliche Konsequenzen haben.

2. Den Preis pro Quadratmeter einordnen

Der Kaufpreis allein sagt wenig aus. Teilen Sie den Preis durch die Wohnfläche und vergleichen Sie den Quadratmeterpreis mit dem regionalen Durchschnitt. Anfang 2026 lagen die Durchschnittswerte bei:

Die Spanne ist je nach Region enorm — von unter 1.500 €/m² in ländlichen Gebieten bis über 10.000 €/m² in Münchner Bestlagen. Vergleichen Sie daher immer mit dem lokalen Bodenrichtwert und ähnlichen Angeboten in der Umgebung. Eine ausführliche Methodik finden Sie in Quadratmeterpreis bewerten: Wann eine Immobilie zu teuer ist.

3. Energieausweis: Die versteckten Folgekosten

Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist der Energieausweis Pflicht in jedem Inserat. Fehlt er, ist das bereits eine Red Flag. Achten Sie auf:

• Effizienzklasse A+ bis H — Klasse D oder schlechter bedeutet erhebliche Heizkosten
• Endenergiebedarf in kWh/m²a — über 150 ist sanierungsbedürftig
• Heizungstyp und -alter — Ölheizungen über 30 Jahre müssen nach GEG getauscht werden

Was viele unterschätzen: Die Energieeffizienzklasse hat direkten Einfluss auf den Immobilienwert. Wohnungen der Klasse A+/A sind im Schnitt rund 650 €/m² teurer als solche der Klasse D/E. Umgekehrt sind Häuser der schlechtesten Klasse H etwa 14 % weniger wert als der Durchschnitt. Mehr dazu in Energieausweis im Exposé: Was die Werte über eine Immobilie verraten.

4. Maklersprache entschlüsseln

Makler sind Profis im positiven Formulieren. Lernen Sie, zwischen den Zeilen zu lesen:

Natürlich bedeutet nicht jede Formulierung automatisch etwas Negatives. Aber achten Sie darauf, ob das Exposé konkrete Fakten liefert — oder nur mit Adjektiven arbeitet.

5. Was bei Eigentumswohnungen zusätzlich wichtig ist

Bei einer ETW kaufen Sie nicht nur vier Wände, sondern treten einer Eigentümergemeinschaft (WEG) bei. Prüfen Sie daher:

• Hausgeld: Durchschnittlich 3,00–4,50 €/m² pro Monat. Liegt es deutlich höher, fragen Sie warum.
• Instandhaltungsrücklage: Wie hoch ist der aktuelle Kontostand? Eine leere Rücklage deutet auf bevorstehende Sonderumlagen hin.
• WEG-Protokolle: Die letzten 3 Jahre zeigen, ob teure Sanierungen geplant sind oder Streitigkeiten bestehen.
• Teilungserklärung: Was ist Sonder-, was Gemeinschaftseigentum? Der Balkon gehört oft der Gemeinschaft.
• Sondernutzungsrechte: Garten, Stellplatz, Kellerraum — sind diese klar zugeordnet?

6. Was bei Einfamilienhäusern zusätzlich wichtig ist

Beim Hauskauf tragen Sie die volle Verantwortung für Instandhaltung und rechtliche Prüfung:

• Grundbuchauszug: Gibt es Belastungen, Wegerechte, Grundschulden?
• Baulastenverzeichnis: Steht nicht im Grundbuch, kann aber Umbaupläne zunichtemachen.
• Bebauungsplan: Was darf auf dem Grundstück gebaut oder verändert werden?
• Erschließungskosten: Ist die Straße voll erschlossen? Nachforderungen der Gemeinde können fünfstellig werden.
• Altlastenkataster: Gab es auf dem Grundstück früher eine Tankstelle oder Werkstatt?

7. Die Kaufnebenkosten nicht vergessen

Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Je nach Bundesland kommen zwischen 5,5 % und 12,5 % Nebenkosten dazu:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein)
• Notar und Grundbuch: ca. 2,0 %
• Maklergebühr: bis zu 3,57 % (Käuferanteil)

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können die Nebenkosten also zwischen 22.000 € und 50.000 € liegen. Diesen Betrag sollten Sie im Idealfall aus Eigenkapital finanzieren. Eine vollständige Übersicht aller Posten finden Sie in Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Was Käufer oft unterschätzen.

8. Red Flags: Wann Sie vorsichtig sein sollten

Nicht jedes Exposé ist seriös. Achten Sie auf diese Warnsignale (eine ausführliche Liste finden Sie in Warnsignale im Immobilien-Exposé):

• Preis deutlich unter Marktwert — könnte ein Betrugsversuch sein
• Keine Besichtigung möglich — der Anbieter ist angeblich "im Ausland"
• Vorauszahlung gefordert — seriöse Verkäufer verlangen kein Geld vor dem Notar
• Nur wenige oder keine Fotos — was wird versteckt?
• Fehlender Energieausweis — gesetzliche Pflicht, Fehlen ist eine Ordnungswidrigkeit
• Künstlicher Zeitdruck — "morgen schon vergeben" ist fast immer eine Taktik

9. Checkliste: Diese Fragen sollten Sie dem Verkäufer stellen

Ein gutes Exposé beantwortet viele Fragen — aber nicht alle. Folgende Punkte sollten Sie vor einer Besichtigung klären:

1. Warum wird die Immobilie verkauft?
2. Wie alt ist die Heizung und wann wurde sie zuletzt gewartet?
3. Welche Sanierungen wurden in den letzten 10 Jahren durchgeführt?
4. Gibt es bekannte Mängel (Feuchtigkeit, Schimmel, Asbest)?
5. Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? (bei ETW)
6. Sind Sonderumlagen geplant? (bei ETW)
7. Gibt es Baulasten oder Altlasten?
8. Wie ist die Nachbarschaftssituation?

Fazit: Systematisch prüfen statt Bauchgefühl

Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, das Exposé nicht nur zu überfliegen, sondern systematisch auszuwerten. Prüfen Sie Kennzahlen, hinterfragen Sie Formulierungen und fordern Sie fehlende Unterlagen aktiv ein.

Mit ImmoPrüf können Sie diesen Prozess beschleunigen: Geben Sie einfach den Link zum Exposé ein und erhalten Sie in wenigen Minuten eine umfassende Analyse — inklusive Preisbewertung, Standortanalyse, Energiebewertung und konkreten Verhandlungstipps. So gehen Sie bestens vorbereitet in jede Besichtigung.