Vor dem Immobilienkauf Unterlagen prüfen: Welche Dokumente wirklich wichtig sind

Das Exposé ist der Anfang, nicht die Entscheidungsgrundlage. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, ohne die relevanten Unterlagen geprüft zu haben, kauft blind. Dabei sind die meisten Dokumente vor dem Kauf verfügbar — Sie müssen sie nur anfordern. Und genau daran scheitern viele Käufer: Sie wissen nicht welche Unterlagen es gibt, wo sie liegen und warum sie wichtig sind.

Dieser Ratgeber zeigt die wichtigsten Dokumente beim Immobilienkauf, sortiert nach dem Zeitpunkt wann Sie sie brauchen und unterschieden nach Eigentumswohnung und Einfamilienhaus. Welche Angaben in Exposés besonders oft fehlen, behandelt Was im Exposé oft fehlt; den vollständigen Kaufprozess strukturiert Hauskauf mit System.

Phase 1: Vor der Besichtigung anfordern

Diese Unterlagen sollten Sie bereits vor dem Ortstermin anfordern. Ein seriöser Verkäufer oder Makler hat sie parat.

1. Vollständiger Energieausweis

Was darin steht: Energieeffizienzklasse, Endenergiebedarf/-verbrauch, Heizungstyp, Baujahr, Modernisierungsempfehlungen.

Warum wichtig: Im Exposé stehen nur die Pflichtangaben (Klasse, Kennwert). Der vollständige Ausweis enthält zusätzlich Empfehlungen für energetische Verbesserungen — das sind konkrete Hinweise auf Sanierungsbedarf. Außerdem zeigt er ob es ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ist — ein wesentlicher Unterschied in der Aussagekraft.

Warnsignal wenn fehlend: Der Energieausweis ist gesetzliche Pflicht. Fehlt er, ist das eine Ordnungswidrigkeit und ein klares Warnsignal — entweder der Verkäufer ist unseriös oder die Werte sind so schlecht dass er sie verstecken möchte.

2. Grundriss

Was darin steht: Raumaufteilung, Maße, tragende Wände, Fenster, Türen.

Warum wichtig: Fotos täuschen durch Weitwinkel. Der Grundriss zeigt die Wahrheit: echte Raumgrößen, Verkehrsflächen, Durchgangszimmer. Ohne Grundriss können Sie nicht beurteilen ob Ihre Möbel passen und ob der Grundriss familientauglich ist.

Warnsignal wenn fehlend: Ein fehlender Grundriss bedeutet fast immer dass die Raumaufteilung problematisch ist. Kein Makler unterschlägt einen guten Grundriss.

3. Wohnflächenberechnung

Was darin steht: Berechnungsgrundlage (WoFlV oder DIN 277), Fläche pro Raum, Anrechnung von Balkonen und Dachschrägen.

Warum wichtig: Die Wohnfläche bestimmt den Quadratmeterpreis — und der ist Ihre wichtigste Vergleichszahl. Eine Berechnung nach DIN 277 kann 10–15 % mehr Fläche ausweisen als nach WoFlV. Bei 4.000 €/m² und 10 % Abweichung geht es um 32.000 € bei einer 80-m²-Wohnung.

Warnsignal wenn fehlend: Ohne Berechnung wissen Sie nicht ob die angegebene Fläche stimmt. Bei Abweichungen über 10 % haben Sie rechtliche Ansprüche — aber nur wenn Sie die wahre Fläche kennen.

Phase 2: Vor der Kaufentscheidung prüfen

Nach der Erstbesichtigung und vor einem Kaufangebot brauchen Sie tiefere Einblicke.

Nur bei Eigentumswohnung

4. Teilungserklärung mit Aufteilungsplan

Was darin steht: Was ist Sondereigentum (Ihres), was Gemeinschaftseigentum (aller), welche Sondernutzungsrechte gibt es (Garten, Stellplatz, Keller). Kostenverteilungsschlüssel.

Warum wichtig: Sie müssen wissen was Ihnen gehört und wofür Sie mitzahlen. Der Balkon kann Gemeinschaftseigentum sein. Die Fenster gehören zur Fassade und damit allen. Der Kellerraum ist möglicherweise nicht Ihr Sondereigentum. Überraschungen nach dem Kauf sind teuer und ärgerlich.

5. WEG-Protokolle (letzte 3 Jahre)

Was darin steht: Beschlüsse der Eigentümerversammlungen — geplante Sanierungen, beschlossene Sonderumlagen, Streitigkeiten, Zahlungsrückstände, Verwalterwechsel.

Warum wichtig: Das aufschlussreichste Dokument beim Wohnungskauf. Eine beschlossene Sonderumlage von 15.000 € geht auf den neuen Eigentümer über. Geplante Dachsanierungen stehen hier bevor sie offiziell sind. Streitigkeiten zeigen die Qualität der Gemeinschaft.

Warnsignal wenn fehlend: Eines der stärksten Warnsignale überhaupt. Wenn der Verkäufer die Protokolle nicht bereitstellt, gibt es einen Grund — und der ist selten positiv.

6. Hausgeldabrechnung + Wirtschaftsplan

Was darin steht: Aufschlüsselung des Hausgeldes (Betriebskosten, Rücklage, Verwaltung, Heizung), geplante Ausgaben des laufenden Jahres.

Warum wichtig: Im Exposé steht nur die Gesamtsumme. Entscheidend ist: Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Ist sie angemessen (mindestens 1,00–2,00 €/m²)? Steigt das Hausgeld jährlich stark? Enthält es bereits Heizkosten oder kommen die noch dazu?

7. Kontostand der Instandhaltungsrücklage

Was darin steht: Wie viel Geld auf dem Rücklagenkonto liegt.

Warum wichtig: Die wichtigste einzelne Zahl beim Wohnungskauf. Gut gefüllt (über 50 € pro m² Gesamtfläche) = Sanierungen sind finanzierbar. Fast leer = die nächste größere Maßnahme kommt als Sonderumlage — und die zahlen Sie mit. Typisch: 8.000–20.000 € pro Einheit bei Dach- oder Heizungssanierung.

Nur bei Einfamilienhaus

8. Grundbuchauszug

Was darin steht: Eigentümer (Abteilung I), Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch (Abteilung II), Hypotheken und Grundschulden (Abteilung III).

Warum wichtig: Ein Wegerecht kann bedeuten dass der Nachbar über Ihr Grundstück fahren darf. Ein Nießbrauch kann bedeuten dass eine Person lebenslang Wohnrecht hat. Grundschulden müssen vor dem Kauf gelöscht werden. All das steht nicht im Exposé.

So anfordern: Beim Amtsgericht (Grundbuchamt). Kosten: ca. 10–20 €. Berechtigtes Interesse muss nachgewiesen werden (Kaufabsicht). Alternativ kann der Verkäufer oder Notar einen aktuellen Auszug bereitstellen.

9. Baulastenverzeichnis

Was darin steht: Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen auf dem Grundstück — Abstandsflächenbaulasten, Zufahrtsrechte, Stellplatzbaulasten, Vereinigungsbaulasten.

Warum wichtig: Baulasten stehen NICHT im Grundbuch — sie werden separat beim Bauamt geführt. Sie können Umbaupläne verhindern, Grundstücksteile unnutzbar machen oder Zufahrtsrechte für Dritte begründen. Viele Käufer erfahren erst nach dem Kauf davon.

So anfordern: Beim Bauordnungsamt der Gemeinde. Kosten: 15–50 €. Bearbeitungszeit: 1–3 Wochen.

10. Bebauungsplan

Was darin steht: Was auf dem Grundstück und den Nachbargrundstücken gebaut werden darf — Art der Nutzung (Wohngebiet, Mischgebiet), GFZ, GRZ, Baulinien, Dachform.

Warum wichtig: Der Nachbar darf laut Bebauungsplan ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus bauen? Dann ist Ihr freier Blick nach Süden in 3 Jahren weg. Oder: Sie möchten einen Anbau — aber die GRZ ist bereits ausgeschöpft. Der Bebauungsplan schützt und begrenzt gleichzeitig.

So einsehen: Auf der Website der Gemeinde (oft digital verfügbar) oder im Rathaus (Planungsamt). Kostenlos.

Für beide Objekttypen

11. Sanierungsnachweise und Handwerkerrechnungen

Was darin steht: Welche Sanierungsmaßnahmen wann von welchem Betrieb durchgeführt wurden.

Warum wichtig: "Modernisiert 2019" im Exposé kann alles bedeuten — von einem neuen Bad bis zur Komplettsanierung. Nur Rechnungen belegen den tatsächlichen Umfang. Außerdem zeigen sie ob Fachbetriebe oder Eigenleistung — relevant für Gewährleistung und Qualität.

Warnsignal wenn fehlend: Wenn keine Belege vorliegen, wurde entweder nichts gemacht (trotz "modernisiert" im Exposé) oder in Eigenleistung — beides mindert den Wert der Sanierung erheblich.

12. Nebenkostenabrechnungen (2–3 Jahre)

Was darin steht: Tatsächliche Verbrauchskosten der Vorbesitzer — Heizung, Wasser, Müll, Versicherung.

Warum wichtig: Die Abrechnungen zeigen die realen Kosten — nicht geschätzte. Besonders die Heizkosten sind aufschlussreich: Stimmen sie mit dem Energieausweis überein? Deutlich höher = entweder Energieausweis geschönt oder Gebäude hat Wärmeverluste die nicht erfasst sind.

Wann welches Dokument: Die Timeline

Fehlende Dokumente als Warnsignal

Nicht jedes fehlende Dokument ist ein Dealbreaker. Aber manche sind es:

So fordern Sie Unterlagen effektiv an

Schreiben Sie eine konkrete E-Mail mit Ihrer Dokumentenliste:

Sehr geehrte/r [Name], vielen Dank für das Exposé zu [Adresse/Exposé-Nr.]. Für meine Vorprüfung benötige ich folgende Unterlagen: (1) Vollständiger Energieausweis, (2) Grundriss mit Maßen, (3) Wohnflächenberechnung (WoFlV), (4) [bei ETW: Teilungserklärung, WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre, Hausgeldabrechnung, Kontostand der Rücklage], (5) [bei EFH: Grundbuchauszug], (6) Nachweise über durchgeführte Sanierungen. Könnten Sie mir diese vor dem nächsten Besichtigungstermin zukommen lassen? Vielen Dank.

Wenn Unterlagen verzögert werden: Einmal nachfassen ist normal. Zweimal deutet auf ein Problem hin. Wenn nach 2 Wochen immer noch nichts kommt, hat der Verkäufer entweder die Unterlagen nicht (schlecht) oder möchte sie nicht zeigen (noch schlechter).

Fazit: Dokumente prüfen bevor Sie unterschreiben

Das Exposé zeigt was der Verkäufer zeigen möchte. Die Dokumente zeigen was tatsächlich ist. Energieausweis, Grundriss, WEG-Protokolle, Grundbuch, Sanierungsnachweise — jedes einzelne kann Informationen enthalten die den Kaufpreis, die Folgekosten oder sogar die Kaufentscheidung verändern. Fordern Sie sie frühzeitig an, prüfen Sie sie gründlich und lassen Sie sich nicht mit "kommt noch" vertrösten.

ImmoPrüf beginnt die Dokumentenprüfung bereits beim Exposé: Die Analyse identifiziert fehlende Angaben, generiert einen personalisierten Fragenkatalog und erstellt ein fertiges Makleranschreiben mit genau den Dokumenten die Sie für Ihr Objekt anfordern sollten. So starten Sie vorbereitet in den Kaufprozess.