Was im Exposé oft fehlt: Welche Angaben Käufer aktiv einfordern sollten

Ein Immobilien-Exposé zeigt Ihnen, was der Verkäufer zeigen möchte. Was es nicht zeigt, ist oft wichtiger. Fehlende Angaben sind keine Versehen — sie sind entweder unangenehm, unbekannt oder bewusst ausgelassen. Als Käufer ist es Ihre Aufgabe, diese Lücken zu erkennen und die fehlenden Informationen aktiv einzufordern.

Dieser Ratgeber zeigt, welche Angaben in Exposés am häufigsten fehlen, warum sie für Ihre Kaufentscheidung entscheidend sind und wie Sie sie einfordern. Wenn Sie zusätzlich erkennen wollen welche Formulierungen sofort misstrauisch machen sollten, lesen Sie Warnsignale im Immobilien-Exposé.

1. Konkrete Sanierungshistorie

Was im Exposé steht: "Modernisiert" oder "gepflegter Zustand".

Was fehlt: Was wurde wann von wem saniert?

Ein "modernisiertes" Haus kann bedeuten, dass 2023 Dach, Heizung und Fenster komplett erneuert wurden — oder dass 2019 das Gäste-WC neue Fliesen bekommen hat. Ohne Jahreszahl und Umfang ist jede Zustandsbeschreibung wertlos. Fordern Sie an:

• Liste aller Sanierungsmaßnahmen mit Jahreszahl
• Handwerkerrechnungen und Belege
• Angabe ob Fachbetrieb oder Eigenleistung

Warum das wichtig ist: Bei einem Haus Baujahr 1980 ohne dokumentierte Sanierung rechnen Sie mit 50.000–100.000 € Investitionsbedarf in den nächsten 5–10 Jahren. Das muss in den Kaufpreis einfließen.

2. Baujahr und Zustand der Heizung

Was im Exposé steht: "Gaszentralheizung" oder "Ölheizung".

Was fehlt: Wie alt ist die Heizung? Wann war die letzte Wartung?

Eine Heizung hat eine Lebensdauer von 15–25 Jahren. Ist sie älter, steht ein Tausch bevor — Kosten: 15.000–30.000 €. Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen Öl- und Gasheizungen älter als 30 Jahre ausgetauscht werden. Ab 2026 greifen in vielen Kommunen zusätzliche Anforderungen durch die Wärmeplanung.

Fordern Sie an:

• Baujahr der Heizungsanlage
• Letztes Schornsteinfegerprotokoll
• Wartungshistorie

3. Vollständiger Energieausweis

Was im Exposé steht: "Energieeffizienzklasse D, 118 kWh/m²a".

Was fehlt: Der vollständige Energieausweis mit allen Details.

Die Pflichtangaben im Inserat sind nur die Kurzversion. Der vollständige Energieausweis enthält zusätzlich Empfehlungen für energetische Modernisierungen — diese geben Ihnen konkrete Hinweise auf Sanierungsbedarf und -kosten. Außerdem zeigt er, ob es sich um einen Verbrauchsausweis (abhängig vom Heizverhalten der Vorbewohner) oder einen Bedarfsausweis (gebäudetechnische Berechnung) handelt.

Fordern Sie an:

• Vollständigen Energieausweis als PDF
• Wenn nur Verbrauchsausweis vorhanden: Fragen Sie, ob auch ein Bedarfsausweis vorliegt

4. Hausgeld-Aufschlüsselung (bei ETW)

Was im Exposé steht: "Hausgeld 320 €/Monat".

Was fehlt: Woraus setzt sich das Hausgeld zusammen?

Die Gesamtzahl allein sagt wenig. Entscheidend ist die Aufschlüsselung:

Fordern Sie an:

• Aktuelle Hausgeldabrechnung mit Aufschlüsselung
• Kontostand der Instandhaltungsrücklage
• Wirtschaftsplan des laufenden Jahres

5. WEG-Protokolle (bei ETW)

Was im Exposé steht: Meistens nichts.

Was fehlt: Die Eigentümerversammlungs-Protokolle der letzten 3 Jahre.

In den Protokollen stehen die Informationen, die kein Makler im Exposé erwähnt:

• Geplante Sonderumlagen (10.000–20.000 € pro Einheit sind keine Seltenheit)
• Beschlossene Sanierungen (Dach, Heizung, Fassade)
• Streitigkeiten unter Eigentümern
• Rückstand bei Hausgeldzahlungen anderer Eigentümer
• Klagen gegen die WEG oder einzelne Eigentümer

Warum das wichtig ist: Eine beschlossene Sonderumlage von 15.000 €, die noch nicht bezahlt wurde, geht auf den neuen Eigentümer über. Das steht in keinem Exposé.

6. Grundriss und Wohnflächenberechnung

Was im Exposé steht: "85 m² Wohnfläche" und vielleicht ein kleiner Grundriss.

Was fehlt: Die offizielle Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Häufige Fehlerquellen bei der Flächenangabe:

• Balkone zu 100 % statt 25 % angerechnet
• Dachschrägen unter 2 m voll statt zu 50 % gezählt
• Keller- oder Hobbyräume als Wohnfläche deklariert
• Nutzfläche (DIN 277) statt Wohnfläche (WoFlV) angegeben — Unterschied bis 15 %

Bei einer Abweichung über 10 % haben Sie rechtliche Handhabe für eine Kaufpreisminderung. Fordern Sie die Wohnflächenberechnung an und vergleichen Sie sie mit dem Grundriss.

7. Laufende Kosten und Betriebskosten

Was im Exposé steht: Manchmal die Grundsteuer. Oft nichts.

Was fehlt: Eine realistische Aufstellung der monatlichen Kosten.

Diese Kosten stehen fast nie im Exposé, fallen aber jeden Monat an:

• Grundsteuer (seit der Reform 2025 je nach Kommune sehr unterschiedlich)
• Gebäudeversicherung (200–600 €/Jahr für EFH)
• Heizkosten (abhängig von Energieklasse und Fläche)
• Wasser und Abwasser
• Müllgebühren (bei EFH nicht im Hausgeld enthalten)
• Schornsteinfeger (bei EFH)
• Instandhaltungsrücklage (1–2 €/m² pro Monat sollten Sie einplanen)

Fordern Sie die Nebenkostenabrechnungen der letzten 2–3 Jahre an. So sehen Sie die tatsächlichen Kosten — nicht geschätzte.

8. Rechtliche Besonderheiten

Was im Exposé steht: Fast nie etwas zu rechtlichen Einschränkungen.

Was fehlt: Informationen zu Baulasten, Wegerechten, Denkmalschutz und Vorkaufsrechten.

Diese Punkte können den Wert und die Nutzbarkeit einer Immobilie massiv beeinflussen:

9. Mikrolage und Umgebungsfaktoren

Was im Exposé steht: "Ruhige Wohnlage" oder "zentral gelegen".

Was fehlt: Konkrete Daten zu Lärm, Hochwasser, Altlasten und Bebauungsplan.

Makler beschreiben die Lage in positiven Worten — konkrete Daten liefern sie selten. Diese sollten Sie selbst recherchieren oder einfordern:

• Lärmkarte: Dezibel-Werte für die konkrete Adresse (öffentlich verfügbar)
• Hochwasserkarte: Liegt das Grundstück in einer Risikozone?
• Altlastenkataster: Gab es auf dem Grundstück früher Industrie, Tankstelle, Werkstatt?
• Bebauungsplan: Was darf auf dem Nachbargrundstück gebaut werden? Droht Verschattung?
• Bodenrichtwert: Passt der Kaufpreis zum offiziellen Bodenwert?

10. Provisionsangabe und Verkaufsgrund

Was im Exposé steht: Manchmal die Provisionshöhe. Den Verkaufsgrund fast nie.

Was fehlt: Klare Angabe zur Käuferprovision und der Grund für den Verkauf.

Die Provision muss im Exposé angegeben werden. Fehlt sie, fragen Sie sofort nach — es macht einen Unterschied von bis zu 14.000 € bei einem Kaufpreis von 400.000 €.

Den Verkaufsgrund nennen Exposés selten. Aber er gibt wichtige Hinweise:

• Erbschaft: Erben verkaufen oft unter Zeitdruck — Verhandlungsspielraum möglich
• Scheidung: Ähnlich wie Erbschaft, oft schneller Verkauf gewünscht
• Umzug/Jobwechsel: Neutraler Grund, normaler Verkauf
• Finanzielle Probleme: Kann auf vernachlässigte Instandhaltung hindeuten
• Nachbarschaftsprobleme: Selten der genannte Grund, aber fragen Sie

So fordern Sie fehlende Informationen ein

Schreiben Sie dem Makler oder Verkäufer eine konkrete E-Mail mit Ihrer Dokumentenliste. Formulierungsvorschlag:

Sehr geehrte/r [Name], vielen Dank für das Exposé zu [Adresse/Exposé-Nr.]. Für meine Vorprüfung benötige ich noch folgende Unterlagen: [Liste der fehlenden Dokumente]. Könnten Sie mir diese vor dem Besichtigungstermin zukommen lassen? Vielen Dank und beste Grüße.

Ein seriöser Verkäufer hat diese Unterlagen parat oder kann sie zeitnah beschaffen. Wenn Dokumente verweigert werden oder die Antwort ausweichend ist, sollten Sie vorsichtig sein.

Checkliste: Fehlende Angaben auf einen Blick

Fazit: Fehlende Daten sind keine Kleinigkeit

Ein Exposé ist ein Verkaufsdokument — es zeigt die beste Seite einer Immobilie. Was fehlt, müssen Sie selbst herausfinden. Jede fehlende Angabe ist eine potenzielle Kostenfalle: eine Sonderumlage die nicht erwähnt wird, eine Heizung die in zwei Jahren getauscht werden muss, eine Baulast die Ihren Anbau verhindert.

ImmoPrüf hilft Ihnen, diese Lücken systematisch zu erkennen. Die Analyse zeigt nicht nur, was im Exposé steht, sondern auch, was fehlt — und stellt die Fragen zusammen, die Sie dem Verkäufer stellen sollten. Inklusive personalisiertem Makleranschreiben mit den relevanten Nachfragen für genau Ihr Objekt.