Beispiel-Standard-AnalyseMuster · keine echte Analyse

So sieht das Ergebnis einer ImmoPrüf-Standard-Analyse aus — hier mit fiktiven Beispieldaten für ein Einfamilienhaus. Jede echte Analyse entsteht aus Ihrem Exposé-Link oder PDF-Upload; recherchierte Marktwerte sind mit Quellen verlinkt, Schätzungen ausdrücklich als solche gekennzeichnet. Den größeren Premium-Report zeigt das Beispiel unter /beispiel-premium-report.

Wichtiger Hinweis: Diese Analyse ist eine automatisierte KI-Auswertung öffentlich verfügbarer Daten und dient als Informationsgrundlage — sie stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und ersetzt keinen Sachverständigen oder Gutachter. Vor einer Kaufentscheidung bitte stets offizielle Dokumente (Grundbuch, Bebauungsplan, Energieausweis) und bei Bedarf einen Fachmann hinzuziehen. Vollständiger Haftungsausschluss.

Immobilienanalyse

Mehringdamm 45, 10961 Berlin

Eigentumswohnung·Baujahr 1965

Kaufpreis

389.000 €

Wohnfläche

78 m²

Zimmer

Energieklasse

D (128 kWh/m²a)

Preiseinordnung (regionales Vergleichsband)

Unter Vergleichsband — -8,0%

Diese Immobilie

4.987 €/m² · Region: 5.420 €/m²

Kurzbewertung: Solide 3-Zimmer-Wohnung in sehr guter Kreuzberger Lage mit leicht unterdurchschnittlichem Quadratmeterpreis. Die Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten und notwendiger Sanierung liegt bei ca. 462.000 €. Die Energieeffizienz (Klasse D) erfordert mittelfristig Investitionen von ca. 18.000–35.000 €, wobei bis zu 40% Fördermittel möglich sind. Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist angemessen – Verhandlungsspielraum von 5–10% besteht.

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Gesamt

7.2/10

Lage

8.5/10

Preis

6.8/10

Zustand

6.5/10

Energie

4.5/10

Finanz.

7/10

💰

Wo liegt der Preis?

Der Angebotspreis liegt unter unserem regionalen Vergleichsband.

Das kann ein positives Preisniveau anzeigen, kann aber auch auf Zustand, Mikro-Lage, Ausstattungsniveau oder Sanierungsbedarf hindeuten.

Preis pro m²	4.987 €/m²
Regionaler Durchschnitt	5.420 €/m²
Abweichung	-8,0%
Kaufpreis-Miete-Verhältnis	28,4
Einschätzung	Durchschnittlich – ab unter 25 gilt als günstig
Bodenrichtwert	4.200 €/m² (Gutachterausschuss Berlin 2025)
Preisentwicklung (5 J.)	+18,3% (2021–2025)
Prognose (5 J.)	+8–14%Regionaler Schätzwert

🧮

Was kostet es insgesamt?

Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer (6,0% (Berlin))	23.340 €
Notar (1,5%)	5.835 €
Grundbuch (0,5%)	1.945 €
Makler (3,57%)	13.887 €
Nebenkosten Gesamt	45.007 €

Investitionsübersicht

Kaufpreis	389.000 €
Kaufnebenkosten	45.007 €
Geschätzte Sanierung	28.000 €

Gesamtinvestition

Kaufpreis + Nebenkosten + Sanierung

462.007 €

Laufende monatliche Kosten

Hausgeld	320 €	3.840 €/J.
Grundsteuer (neu ab 2025)	45 €	540 €/J.
Gebäudeversicherung (Anteil)	25 €	300 €/J.
Rücklagen Instandhaltung	117 €	1.404 €/J.
Heizkosten (Gas)	115 €	1.380 €/J.
Strom	55 €	660 €/J.
Wasser/Abwasser	35 €	420 €/J.
Gesamt	712 €	8.544 €/J.

Finanzierungs-Szenarien

Empfohlene Eigenkapitalquote

Mindestens 20% empfohlen (92.400 €) – idealerweise 30% für beste Konditionen

Konservativ (30% EK)

Zustand & Energie

128 kWh/m²a

Heizung: Zentralheizung (Gas) · ca. 15 Jahre (geschätzt)

Heizkosten (gesch.): 1.380 €

⚠️ GEG-Pflicht: Ab 2045 muss die Gasheizung durch erneuerbare Energien ersetzt werden (kommunale Wärmeplanung Berlin). Bei Heizungstausch vorher: 65%-EE-Pflicht gemäß GEG.

Sanierungsoptionen & Förderung

Maßnahme	Kosten	Ersparnis	Förderung
Wärmepumpe (Luft-Wasser)	18.000–25.000 €	ca. 40% Heizkosten	Bis 70% über BEG (Basis 30% + Klimabonus 20% + ggf. Einkommensbonus 30%, Deckel 70%)
Fenster (3-fach Verglasung)	8.000–12.000 €	ca. 15% Heizkosten	15% BAFA-Zuschuss + 5% iSFP-Bonus
Fassadendämmung (WDVS)	15.000–25.000 €	ca. 25% Heizkosten	15% BAFA-Zuschuss + 5% iSFP-Bonus
Kellerdeckendämmung	2.500–4.000 €	ca. 5% Heizkosten	15% BAFA-Zuschuss

💰 Bis zu 37.000 € Förderung möglich (abhängig von Maßnahmenkombination)

Modernisierungs-Check

Geschätzter Sanierungsstau:

28.000–55.000 €

Bauteil	Alter	Zustand	Kosten	Fällig in
Heizungsanlage	~15 Jahre	~ Mittel	18.000–25.000 €	0–10 Jahre
Fenster	~25 Jahre	~ Mittel	8.000–12.000 €	0–15 Jahre
Elektroinstallation	~30 Jahre	~ Mittel	5.000–8.000 €	0–10 Jahre
Badezimmer	~20 Jahre	~ Mittel	12.000–20.000 €	0–10 Jahre
Dach (Gemeinschaft)	~30 Jahre	✓ Gut	Anteil ca. 3.000–5.000 €	10–30 Jahre
Fassade (Gemeinschaft)	~20 Jahre	✓ Gut	Anteil ca. 2.000–4.000 €	10–30 Jahre

Sanierungs-Timeline

Sofort (0–2 Jahre)

Elektrik prüfen, Bad-Sanierung planen

5.000–15.000 €

Mittelfristig (3–7 Jahre)

Fenster tauschen, Heizung erneuern

25.000–35.000 €

Langfristig (8–15 Jahre)

Dach & Fassade (Gemeinschaftsanteil)

5.000–9.000 €

📍

Wo liegt die Immobilie?

Gesamt-Score: 8.5/10

ÖPNV-Anbindung

U6/U7 Mehringdamm in 2 Min., zahlreiche Buslinien, S-Bahn Yorckstraße 8 Min.

Sehr gut9.5

Schulen & Kitas

3 Grundschulen und 5 Kitas im Umkreis von 1 km

Gut7.5

Einkauf & Nahversorgung

REWE im Erdgeschoss, Markthalle Neun 10 Min., Bio-Supermärkte in der Nähe

Sehr gut9

Ärzte & Gesundheit

Mehrere Praxen, 2 Apotheken, Urban-Krankenhaus 10 Min.

Sehr gut9

Freizeit & Kultur

Viktoriapark, Bergmannstraße, Tempelhof, Kinos, Theater

Sehr gut9.5

Lärmbelastung

Mehringdamm ist Hauptverkehrsstraße (65–70 dB tagsüber), Hinterhof deutlich ruhiger (~45 dB)

Mäßig5.5

Sicherheit

Kreuzberg 61 ist ruhiger als Kreuzberg 36, durchschnittliche Kriminalitätsbelastung

Gut7

Entwicklungsperspektive

Anhaltende Aufwertung, steigende Nachfrage, Quartiersentwicklung Gleisdreieck

Sehr gut9

⚠️

Risiken & Fallstricke

⚠️ Gesamtrisiko: Mittel

Hochwasser

Keine Hochwassergefahrenzone laut Berliner Umweltatlas. Starkregengefährdung gering.

→ Kein Handlungsbedarf.

Lärmbelastung

Mehringdamm: 65–70 dB tagsüber (Hauptverkehrsstraße). Grenzwert für Mischgebiet: 64 dB.

→ Hinterhof-Ausrichtung der Wohnräume prüfen. Schallschutzfenster erwägen.

Schadstoffe (Baujahr 1965)

Asbest in Bodenbelägen, Fliesenkleber oder Rohrisolierungen möglich. PAK in alten Parkettklebern.

→ Schadstoffgutachten vor Kauf empfohlen (ca. 300–500 €).

Radon

Berlin liegt in einer Radon-Niedrigrisikozone (<40 kBq/m³).

→ Kein Handlungsbedarf.

GEG / Heizungstausch

Gasheizung muss mittelfristig ersetzt werden. Kosten: 18.000–25.000 €.

→ Fördermittel (BEG) einplanen. WEG-Beschlüsse zur Heizung prüfen.

Instandhaltungsrücklage WEG

Höhe der Rücklage unbekannt. Bei niedrigem Stand drohen Sonderumlagen.

→ WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre und Rücklagen-Stand anfordern.

🚩 Red Flags

•Baujahr 1965: Asbestprüfung vor Renovierung zwingend erforderlich

•Kein Stellplatz: In Kreuzberg schwierige Parksituation, mindert Wiederverkaufswert

•Hausgeld von 320 €/Monat – prüfen ob Instandhaltungsrücklage ausreichend

•Energieeffizienzklasse D – zukünftige EU-Gebäuderichtlinie könnte Sanierungspflicht auslösen

🎯

Was jetzt tun?

Verhandlungstipps

1Der Quadratmeterpreis liegt 8% unter dem Marktdurchschnitt – dennoch ist Verhandlungsspielraum von 5–10% realistisch, da das Objekt bereits über 45 Tage inseriert ist.

2Argumentieren Sie mit dem Sanierungsstau: Heizung, Fenster und Elektrik werden in den nächsten 10 Jahren ca. 35.000–50.000 € kosten.

3Fragen Sie gezielt nach der Höhe der Instandhaltungsrücklage. Unter 20 €/m²/Jahr ist ein starkes Verhandlungsargument.

4Die Energieeffizienzklasse D und die kommende GEG-Pflicht zum Heizungstausch sind weitere Kostenargumente.

5Erkundigen Sie sich nach den WEG-Protokollen der letzten 3 Jahre – geplante Sonderumlagen oder Streitigkeiten offenbaren Risiken.

6Bieten Sie eine schnelle, unkomplizierte Abwicklung an – das ist für viele Verkäufer wertvoller als ein höherer Preis.

7Prüfen Sie ob ein Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht (Milieuschutzgebiet Kreuzberg) – dies kann den Kauf verzögern.

✉️

Vorlage: Makleranschreiben

Sehr geehrte Damen und Herren, mit großem Interesse habe ich Ihr Angebot der 3-Zimmer-Eigentumswohnung am Mehringdamm 45, 10961 Berlin, auf ImmobilienScout24 gesehen. Die zentrale Lage in Kreuzberg sowie der Grundriss entsprechen genau meinen Vorstellungen, und ich möchte mich hiermit als ernsthafter Kaufinteressent bei Ihnen melden. Zu meiner Person: Ich bin beruflich in Berlin tätig und suche eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung. Eine Finanzierungszusage meiner Bank liegt bereits vor, sodass eine zügige Abwicklung gewährleistet ist. Um die Immobilie besser einschätzen zu können, würde ich mich über Antworten auf folgende Fragen freuen: • Wann wurden zuletzt größere Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt? • Wie hoch ist die aktuelle Instandhaltungsrücklage der WEG? • Sind Sonderumlagen geplant oder in den letzten 3 Jahren beschlossen worden? • Liegt ein aktueller Energieausweis (Bedarfsausweis) vor? • Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten bzw. das Hausgeld? • Besteht grundsätzlich Verhandlungsbereitschaft beim Kaufpreis? • Ab wann wäre ein Einzug möglich? Ich würde die Wohnung sehr gerne im Rahmen eines Besichtigungstermins persönlich in Augenschein nehmen. Bitte teilen Sie mir mögliche Termine mit – ich bin zeitlich flexibel. Vielen Dank im Voraus für Ihre Rückmeldung. Mit freundlichen Grüßen

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Quellen & Datenbasis

Diese Ersteinschätzung kombiniert Angebotsdaten, regionale Vergleichswerte und öffentlich zugängliche Standort- und Markthinweise. Nicht alle Angaben stammen direkt aus dem Angebot; geschätzte Werte sind jeweils als solche gekennzeichnet.

PreisdatenImmobilienpreise Berlin-Kreuzberg — immowelt 2026↗PreisdatenBodenrichtwert Berlin — BORIS Berlin↗PreisdatenMietspiegel Berlin 2026↗EnergieEnergieausweis & GEG-Pflichten 2026 — dena↗LageBerliner Umweltatlas — Lärmkarte / Hochwasser↗LageBBSR — Demografieprofile Berlin-Kreuzberg↗

Rechtlicher Hinweis & Haftungsausschluss

Keine individuelle Beratung. Diese Analyse ist eine automatisierte, KI-gestützte Auswertung öffentlich verfügbarer Daten. Sie stellt keine Rechts-, Steuer-, Immobilien-, Finanz- oder Anlageberatung dar und ersetzt nicht die Beauftragung eines Sachverständigen, Gutachters, Rechtsanwalts, Steuerberaters oder Finanzberaters. Für rechtsverbindliche Aussagen zu Bebauung, Belastungen, Grundbuch oder Erschließung ziehen Sie bitte die offiziellen Dokumente (Grundbuchauszug, Bebauungsplan, Flurkartenauszug, Energieausweis) sowie einen entsprechenden Fachmann hinzu.

Keine Gewähr. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der in dieser Analyse enthaltenen Informationen. Marktdaten, Preisentwicklungen, Energiekosten, Rendite-Berechnungen, Zinssätze und Sanierungs-Schätzungen basieren auf generalisierten Annahmen und können erheblich von der tatsächlichen Situation des Einzelobjekts abweichen.

Keine Kaufempfehlung. Diese Analyse ist weder eine Aufforderung zum Kauf noch zum Verkauf einer Immobilie. Die finale Kaufentscheidung trifft allein der Kunde in eigener Verantwortung und auf Basis eigener Prüfungen — insbesondere einer persönlichen Besichtigung vor Ort, der Einsichtnahme in alle verkaufsrelevanten Unterlagen und — sofern erforderlich — einer gutachterlichen Bewertung.

Keine automatisierte Entscheidung nach Art. 22 DSGVO. Die Analyse stellt keine automatisierte Entscheidung im Sinne des Art. 22 DSGVO dar — sie ist eine von Ihnen aktiv bestellte Informationsleistung und trifft keine Entscheidung über oder gegen Sie.

Weitere Informationen finden Sie in unseren AGB, in unserer Datenschutzerklärung sowie im Impressum.

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