Besichtigungs-Vorbereitung: Welche Fragen Käufer vor Ort unbedingt stellen sollten

Eine Besichtigung dauert 30–45 Minuten. In dieser Zeit sollen Sie entscheiden, ob ein Objekt in die engere Auswahl kommt — eine Entscheidung die mehrere hunderttausend Euro wert ist. Die meisten Käufer gehen unvorbereitet hin, lassen sich von der Einrichtung beeindrucken und vergessen die Hälfte ihrer Fragen. Zurück bleibt ein vages Gefühl statt belastbarer Informationen.

Dieser Ratgeber gibt Ihnen die Fragen an die Hand, die Sie bei jeder Besichtigung stellen sollten — sortiert nach Themenbereich, mit Erklärung warum jede Frage wichtig ist. Die Vorprüfung am Schreibtisch liefert Hauskauf vorbereiten: 60-Minuten-Vorprüfung.

Vor der Besichtigung: 15 Minuten Vorbereitung

Bevor Sie losfahren, erledigen Sie drei Dinge:

1. Exposé nochmals lesen: Notieren Sie alle Angaben die fehlen oder unklar sind — das werden Ihre Fragen
2. Lage-Check: Google Maps (Entfernungen), Lärmkarte (Dezibel), Street View (Straßenbild) — 5 Minuten
3. Fragenliste ausdrucken: Nehmen Sie diesen Artikel mit oder speichern Sie ihn auf dem Handy

Nehmen Sie außerdem mit: Zollstock oder Laser-Entfernungsmesser, Smartphone für Fotos, und wenn möglich eine zweite Person — vier Augen sehen mehr als zwei.

Thema 1: Verkaufsgrund und Objekthistorie

Beginnen Sie mit den Fragen die den Kontext liefern. Der Verkaufsgrund verrät viel über die Verhandlungsposition und mögliche Probleme.

Die Fragen:

1. "Warum wird die Immobilie verkauft?"
   Erbschaft oder Scheidung = oft Zeitdruck, mehr Verhandlungsspielraum. Umzug = neutral. Finanzielle Probleme = möglicherweise vernachlässigte Instandhaltung. Keine klare Antwort = nachhaken.
2. "Wie lange steht das Objekt zum Verkauf?"
   Unter 4 Wochen = normaler Markt. Über 3 Monate = überteuert oder Problemimmobilie. Über 6 Monate = deutliches Warnsignal.
3. "Wurde der Preis seit der Erstveröffentlichung gesenkt?"
   Zeigt ob der Verkäufer realistisch eingepreist hat oder ob der Markt den Preis nicht akzeptiert.
4. "Wie lange haben Sie hier gewohnt?"
   Lange Wohndauer = der Eigentümer kennt die Stärken und Schwächen. Kurze Wohndauer = warum schon wieder verkaufen?

Thema 2: Zustand und Sanierungshistorie

Der technische Zustand bestimmt die Folgekosten. Im Exposé steht oft "gepflegt" — hier erfahren Sie was das konkret bedeutet.

Die Fragen:

1. "Welche Sanierungen wurden in den letzten 15 Jahren durchgeführt?"
   Lassen Sie sich jede Maßnahme mit Jahreszahl nennen. Fragen Sie gezielt nach: Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Bäder, Fassade, Leitungen.
2. "Liegen Handwerkerrechnungen oder Gewährleistungsunterlagen vor?"
   Dokumentierte Sanierung = glaubwürdig. Nur mündliche Angaben = nicht belastbar. "Eigenleistung" = Qualität unklar.
3. "Gibt es bekannte Mängel die nicht im Exposé stehen?"
   Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, bekannte Mängel mitzuteilen. Fragen Sie direkt — die Antwort ist rechtlich relevant für spätere Gewährleistung.
4. "Gab es jemals Feuchtigkeit, Schimmel oder Wasserschäden?"
   Selbst behobene Wasserschäden können Spätfolgen haben. Feuchtigkeit im Keller ist bei Altbauten häufig und kann teuer werden.
5. "Wie alt ist der Sicherungskasten? Gibt es einen FI-Schutzschalter?"
   Alte Elektrik ohne FI-Schutz ist ein Sicherheitsrisiko und ein Sanierungsposten von 8.000–15.000 €.

Thema 3: Heizung und Energie

Die Heizung ist der teuerste einzelne Sanierungsposten. Wenn Sie hierzu keine klaren Antworten bekommen, ist das ein Warnsignal.

Die Fragen:

1. "Wann wurde die Heizung installiert und wann zuletzt gewartet?"
   Heizungen über 20 Jahre = Tausch in absehbarer Zeit (15.000–30.000 €). Über 30 Jahre = GEG-Tauschpflicht bei Öl/Gas. Kein Wartungsprotokoll = vernachlässigt.
2. "Wie hoch waren die tatsächlichen Heizkosten im letzten Jahr?"
   Vergleichen Sie mit Ihrer eigenen Berechnung aus dem Energieausweis. Große Abweichung = Verbrauchsausweis basiert auf untypischem Heizverhalten.
3. "Welcher Energieträger wird genutzt und ist ein Wechsel geplant?"
   Ölheizung = Tauschpflicht nach GEG steht bevor. Gas = abhängig von kommunaler Wärmeplanung. Wärmepumpe = Zukunftssicher, aber nur bei gutem Dämmstandard effizient.
4. "Sind die Fenster doppelt oder dreifach verglast? Aus welchem Jahr?"
   Einfachverglasung = sofortiger Tausch nötig. Alte Doppelverglasung (vor 2000) = Dichtungen oft defekt, U-Wert schlecht.

Thema 4: Kosten und Finanzielles

Die Kosten die nicht im Kaufpreis stecken, bestimmen ob die Immobilie wirklich ins Budget passt.

Die Fragen:

1. "Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten / das Hausgeld?"
   Bei ETW: Hausgeld nachfragen inklusive Aufschlüsselung. Bei EFH: Fragen Sie nach den tatsächlichen Betriebs- und Verbrauchskosten des letzten Jahres.
2. "Wie hoch ist die aktuelle Grundsteuer?"
   Seit der Reform 2025 können sich die Beträge erheblich verändert haben. Fragen Sie nach dem aktuellen Bescheid.
3. "Ist der Kaufpreis verhandelbar?"
   Die Frage ist legitim und normal. Die Reaktion verrät viel: Ein sofortiges "Nein" deutet auf Festpreis oder Bieterverfahren. Ein "Kommt drauf an" öffnet die Tür.
4. "Ist die Provision im Exposé korrekt angegeben?"
   Vergewissern Sie sich über Höhe und Aufteilung. Die Provision ist seit 2020 gesetzlich auf maximal 50/50 begrenzt.

Thema 5: Eigentümergemeinschaft (nur bei ETW)

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie sich in eine Gemeinschaft ein. Deren Zustand ist mindestens so wichtig wie der Zustand der Wohnung selbst.

Die Fragen:

1. "Wie hoch ist der Kontostand der Instandhaltungsrücklage?"
   Faustregel: Mindestens 50–100 € pro m² Gesamtwohnfläche des Gebäudes sollten angespart sein. Deutlich weniger = Sonderumlage wahrscheinlich.
2. "Sind Sonderumlagen geplant oder in den letzten 3 Jahren beschlossen worden?"
   Ein "Nein" ist nur glaubwürdig wenn die Rücklage gut gefüllt ist und keine großen Sanierungen anstehen. Sonst: Die Sonderumlage kommt, sie ist nur noch nicht beschlossen.
3. "Kann ich die WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre einsehen?"
   Ein seriöser Verkäufer hat sie parat. Darin stehen: Geplante Maßnahmen, Streitigkeiten, Rückstände, Verwalterwechsel.
4. "Wie ist das Verhältnis unter den Eigentümern?"
   Zerstrittene WEGs blockieren Sanierungen und drücken den Wert. Harmonische WEGs investieren regelmäßig und halten das Gebäude in Schuss.
5. "Gibt es Eigentümer mit Zahlungsrückständen?"
   Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer belasten die gesamte Gemeinschaft.

Thema 6: Grundriss und Nutzbarkeit

Ein guter Grundriss lässt sich kaum ändern — tragende Wände bleiben wo sie sind. Prüfen Sie die Praxistauglichkeit.

Die Fragen:

1. "Stimmt die angegebene Wohnfläche? Liegt eine Berechnung nach WoFlV vor?"
   Abweichungen über 10 % sind relevant. Balkone zu 100 % statt 25 % gerechnet = Fläche zu hoch angegeben.
2. "Welche Wände sind tragend?"
   Falls Sie umbauen möchten: Tragende Wände lassen sich nicht entfernen. Das schränkt die Grundrissänderung erheblich ein.
3. "Wie ist die Raumsituation im Sommer — wird es heiß?"
   Dachgeschoss und Süd-Ausrichtung = Hitzeprobleme. Fragen Sie nach Rollläden, Klimaanlage oder Verschattung.

Thema 7: Lage und Nachbarschaft

Die Lage haben Sie vorab recherchiert. Jetzt verifizieren Sie Ihre Erkenntnisse und sammeln Informationen die online nicht zu finden sind.

Die Fragen:

1. "Wie laut ist es hier zu verschiedenen Tageszeiten?"
   Besichtigen Sie nach Möglichkeit zweimal: einmal tagsüber im Berufsverkehr, einmal abends. Fragen Sie den Verkäufer nach Lärm durch Nachbarn, Straße oder Gewerbe.
2. "Gibt es geplante Bauvorhaben in der Umgebung?"
   Ein Neubau gegenüber kann den Blick versperren. Eine neue Straße kann Lärm bringen. Fragen Sie auch bei der Gemeinde nach.
3. "Wie ist die Parkplatzsituation?"
   In Innenstädten oft kritisch. Ein Stellplatz kann 10.000–30.000 € zusätzlich kosten — oder ein Dealbreaker sein wenn keiner vorhanden ist.
4. "Wie sind die Nachbarn?"
   Eine offene Frage die erstaunlich viel verrät. Achten Sie auf Zögern oder ausweichende Antworten.

Thema 8: Rechtliches (bei EFH)

Bei Einfamilienhäusern gibt es rechtliche Fallstricke die bei Wohnungen nicht existieren.

Die Fragen:

1. "Gibt es Baulasten auf dem Grundstück?"
   Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Sie können Umbaupläne verhindern. Nur das Baulastenverzeichnis beim Bauamt gibt Auskunft.
2. "Ist das Grundstück voll erschlossen?"
   Nicht voll erschlossene Straßen = Nachforderungen der Gemeinde bis 30.000 €.
3. "Wurden alle Umbauten genehmigt?"
   Ein ungenehmigter Anbau, Wintergarten oder ausgebauter Keller kann zum Rückbauverlangen der Behörde führen.
4. "Gibt es Altlasten auf dem Grundstück?"
   Ehemalige Tankstellen, Werkstätten, chemische Reinigungen — die Sanierungspflicht geht auf den neuen Eigentümer über.

Die Besichtigung selbst: Worauf Sie achten

Neben den Fragen gibt es Dinge die Sie selbst prüfen — ohne den Verkäufer zu fragen:

Fotografieren Sie alles — auch den Heizungsraum, den Sicherungskasten, den Keller und das Dach von außen. Diese Fotos brauchen Sie für die Nachbereitung und ggf. für den Sachverständigen.

Nach der Besichtigung: 30 Minuten Nachbereitung

1. Sofort: Notieren Sie Ihre Eindrücke und offene Fragen (5 Minuten)
2. Fotos sichten: Gibt es etwas das Ihnen erst jetzt auffällt? (10 Minuten)
3. Kosten-Check: Gesamtinvestition mit neuen Infos aktualisieren (10 Minuten)
4. Entscheidung: Zweitbesichtigung, Absage oder Angebot? (5 Minuten)

Fazit: Fragen kosten nichts — Unwissenheit schon

Jede Frage die Sie bei der Besichtigung stellen, ist eine Frage die Sie nach dem Kauf nicht mit Geld beantworten müssen. Bereiten Sie sich vor, nehmen Sie Ihre Liste mit und scheuen Sie sich nicht, unbequeme Fragen zu stellen. Ein seriöser Verkäufer beantwortet sie gerne. Ein unseriöser wird ausweichend — und das ist die wertvollste Information von allen.

ImmoPrüf bereitet Sie auf jede Besichtigung vor: Die Analyse identifiziert Informationslücken im Exposé und generiert einen personalisierten Fragenkatalog für genau Ihr Objekt — inklusive eines fertigen Makleranschreibens mit den wichtigsten Rückfragen. So gehen Sie vorbereitet in den Termin statt unvorbereitet wieder raus.