Hauskauf vorbereiten: Welche Daten Sie vor der Besichtigung prüfen sollten

Die meisten Käufer betreten eine Besichtigung mit wenig mehr als dem Exposé und einem guten Gefühl. Dabei lassen sich 80 % der relevanten Informationen bereits am Schreibtisch prüfen — bevor Sie auch nur einen Fuß in die Immobilie setzen. Wer vorbereitet besichtigt, stellt die richtigen Fragen, erkennt Probleme schneller und verhandelt aus einer stärkeren Position.

Dieser Ratgeber zeigt, welche Daten Sie vor der Besichtigung prüfen sollten, wo Sie sie finden und wie eine strukturierte Vorprüfung Ihre Kaufentscheidung absichert. Wenn Sie zur eigentlichen Besichtigung kommen, ergänzt Welche Fragen Käufer vor Ort stellen sollten diesen Beitrag perfekt.

Warum Vorbereitung den Unterschied macht

Eine Besichtigung dauert typischerweise 20–45 Minuten. In dieser Zeit sollen Sie Bausubstanz, Ausstattung, Lage und Nachbarschaft beurteilen — während der Makler geschickt die Schokoladenseiten präsentiert. Ohne Vorbereitung übersehen Sie systematisch Dinge, die erst nach dem Kauf teuer werden.

Mit einer gründlichen Vorprüfung erreichen Sie drei Ziele:

• Zeitersparnis: Sie besichtigen nur Objekte, die Ihre Grundkriterien erfüllen
• Bessere Fragen: Sie wissen, welche Informationen im Exposé fehlen und können gezielt nachhaken
• Stärkere Verhandlungsposition: Wer Schwachstellen kennt, verhandelt mit Fakten statt Vermutungen

Phase 1: Das Exposé auswerten (15 Minuten)

Beginnen Sie mit dem, was vor Ihnen liegt. Jedes Exposé enthält Informationen — aber auch Lücken, die ebenso aussagekräftig sind.

Pflichtangaben prüfen

Folgende Angaben müssen in jedem Immobilieninserat stehen. Fehlt etwas davon, ist das ein erster Hinweis auf mangelnde Sorgfalt oder bewusstes Verschweigen:

• Kaufpreis
• Wohnfläche (nach Wohnflächenverordnung)
• Zimmeranzahl
• Baujahr
• Energieausweis: Klasse, Kennwert, Heizungstyp, Energieträger
• Provision (Höhe und Aufteilung)

Kennzahlen berechnen

Aus den Exposé-Daten können Sie sofort drei zentrale Kennzahlen ableiten:

Lücken identifizieren

Notieren Sie alles, was im Exposé nicht steht — das sind Ihre Fragen für die Besichtigung oder das Vorgespräch mit dem Makler. Eine systematische Übersicht der typischen Leerstellen finden Sie in Was im Exposé oft fehlt:

• Fehlt das Baujahr der Heizung?
• Keine Angabe zu letzten Sanierungen?
• Hausgeld genannt, aber ohne Aufschlüsselung?
• Keine Grundrisse verfügbar?
• Provision nicht explizit genannt?

Phase 2: Die Lage recherchieren (20 Minuten)

Die Lage bestimmt bis zu 60 % des Immobilienwerts — und lässt sich komplett vom Schreibtisch aus bewerten. Diese Online-Tools liefern harte Fakten statt Maklerprosa:

Infrastruktur und Entfernungen

Öffnen Sie Google Maps und messen Sie die Fußwege zu den wichtigsten Anlaufpunkten:

• Nächste ÖPNV-Haltestelle (Bus, S-/U-Bahn) — idealerweise unter 8 Minuten
• Supermarkt — unter 10 Minuten
• Grundschule — unter 15 Minuten
• Hausarzt oder Apotheke — unter 10 Minuten
• Arbeitsweg — in Minuten und mit welchem Verkehrsmittel

Lärmbelastung

Suchen Sie nach der Lärmkarte Ihrer Stadt (gesetzlich vorgeschrieben für Kommunen ab 100.000 Einwohnern). Prüfen Sie die Dezibel-Werte für die konkrete Adresse — tagsüber und nachts. Werte über 55 dB(A) tagsüber gelten als belastend.

Hochwasserrisiko

Die Hochwassergefahrenkarten der Bundesländer sind online frei zugänglich. Geben Sie die Adresse ein und prüfen Sie, ob das Grundstück in einer Risikozone liegt. Das beeinflusst nicht nur die Sicherheit, sondern auch die Versicherbarkeit und den Wiederverkaufswert.

Bodenrichtwert

Über das BORIS-Portal Ihres Bundeslandes können Sie den Bodenrichtwert der Adresse nachschlagen. Dieser Wert gibt an, was der Boden pro Quadratmeter wert ist — unabhängig vom Gebäude. Er ist die Basis für professionelle Immobilienbewertungen und ein guter Indikator, ob der Kaufpreis im Rahmen liegt.

Bevölkerungsentwicklung

Auf wegweiser-kommune.de der Bertelsmann Stiftung finden Sie Bevölkerungsprognosen bis 2040 auf Gemeindeebene. Wächst die Region oder schrumpft sie? Das beeinflusst die langfristige Wertentwicklung Ihrer Investition erheblich.

Internet-Verfügbarkeit

Der Breitbandatlas der Bundesnetzagentur zeigt adressgenau, welche Internetgeschwindigkeit verfügbar ist. Für Homeoffice sollten mindestens 50 Mbit/s, besser 100 Mbit/s oder Glasfaser verfügbar sein.

Phase 3: Die Finanzen durchrechnen (15 Minuten)

Bevor Sie zur Besichtigung fahren, sollten Sie wissen, ob Sie sich die Immobilie leisten können — nicht nur den Kaufpreis, sondern die Gesamtbelastung.

Gesamtinvestition berechnen

Monatliche Belastung einschätzen

Nutzen Sie einen Online-Baufinanzierungsrechner und rechnen Sie mit aktuellen Zinssätzen. Die Faustregel: Kreditrate plus Hausgeld plus Heizkosten plus Instandhaltung sollten maximal 35–40 % Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen.

Eigenkapital prüfen

Banken finanzieren in der Regel maximal 80–90 % des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten müssen fast immer aus Eigenkapital bezahlt werden. Bei einer 400.000-€-Immobilie mit 10 % Nebenkosten brauchen Sie mindestens 40.000 € Eigenkapital — besser 80.000–120.000 € für bessere Zinskonditionen.

Phase 4: Dokumente anfordern (vor der Besichtigung)

Diese Unterlagen sollten Sie beim Makler oder Verkäufer anfordern, bevor Sie besichtigen. Ein seriöser Verkäufer hat sie parat:

Bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung — Was ist Sonder-, was Gemeinschaftseigentum?
• WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre — Geplante Sanierungen? Sonderumlagen? Streitigkeiten?
• Hausgeldabrechnung — Aufschlüsselung der monatlichen Kosten
• Wirtschaftsplan — Geplante Ausgaben des laufenden Jahres
• Kontostand der Instandhaltungsrücklage — Gut gefüllt oder leer?
• Energieausweis (vollständig, nicht nur die Klasse)

Bei Einfamilienhäusern

• Grundbuchauszug — Belastungen, Wegerechte, Grundschulden
• Baupläne und Grundrisse — Stimmen sie mit dem Ist-Zustand überein?
• Baugenehmigungen — Wurden An- und Umbauten genehmigt?
• Energieausweis (vollständig)
• Nachweise über durchgeführte Sanierungen — Rechnungen, Handwerkerbelege
• Nebenkostenabrechnungen der letzten 2–3 Jahre

Wenn der Verkäufer diese Dokumente nicht oder nur zögerlich bereitstellt, ist das ein Warnsignal. Sie haben als ernsthafter Kaufinteressent ein berechtigtes Interesse an diesen Unterlagen.

Phase 5: Fragenkatalog für die Besichtigung erstellen

Basierend auf Ihrer Vorprüfung erstellen Sie einen konkreten Fragenkatalog. Hier die wichtigsten Fragen, die oft vergessen werden:

Zum Objekt

1. Warum wird die Immobilie verkauft?
2. Wie lange steht das Objekt schon zum Verkauf?
3. Welche Sanierungen wurden wann durchgeführt? Gibt es Belege?
4. Wie alt ist die Heizung? Wann wurde sie zuletzt gewartet?
5. Gab es je Feuchtigkeit im Keller oder Schimmelbefall?
6. Wie ist der Zustand der Elektrik? Gibt es einen FI-Schutzschalter?
7. Wurde das Dach in den letzten 20 Jahren saniert?
8. Gibt es bekannte Mängel, die im Exposé nicht erwähnt sind?

Zur Nachbarschaft und Lage

1. Wie ist die Parkplatzsituation?
2. Gibt es Lärmbelastung zu bestimmten Tageszeiten?
3. Sind Bauvorhaben in der Nachbarschaft geplant?
4. Wie ist das Verhältnis unter den Nachbarn? (bei ETW: in der WEG)

Zu den Kosten

1. Wie hoch sind die tatsächlichen Heizkosten pro Jahr?
2. Ist der Preis verhandelbar?
3. Sind Sonderumlagen geplant oder absehbar? (bei ETW)
4. Gibt es offene Erschließungsbeiträge? (bei EFH)

Die optimale Vorprüfung in 60 Minuten

So verteilen Sie eine Stunde effektiv:

Nach dieser Stunde wissen Sie mehr über die Immobilie als 90 % der anderen Interessenten. Und Sie wissen, ob sich die Fahrt zur Besichtigung überhaupt lohnt.

Fazit: Vorbereitung ist der halbe Kauf

Die beste Besichtigung nützt wenig, wenn Sie nicht wissen, wonach Sie suchen. Eine systematische Vorprüfung kostet eine Stunde — und kann Ihnen Wochen an Fehlbesichtigungen und zehntausende Euro an übersehenen Mängeln ersparen. Besichtigen Sie nie eine Immobilie, ohne vorher Preis, Lage, Energie und Finanzen geprüft zu haben.

ImmoPrüf erledigt die Phasen 1 bis 3 automatisch in wenigen Minuten: Exposé-Daten auswerten, Standort analysieren, Kaufnebenkosten berechnen, Finanzierungsszenarien durchrechnen und Risiken identifizieren. So gehen Sie mit einer vollständigen Datengrundlage in jede Besichtigung — und mit den richtigen Fragen im Gepäck.