Neubau vom Bauträger: Vertrag und Abschläge nach MaBV

Wer eine Neubauwohnung oder ein Reihenhaus direkt vom Bauträger kauft, schließt einen besonderen Vertrag ab. Anders als beim Kauf einer fertigen Bestandsimmobilie erwerben Sie hier das Grundstück zusammen mit einem Gebäude, das noch errichtet wird oder gerade im Bau ist. Das hat Folgen für den Vertrag, für den Zahlungsablauf und für Ihre Absicherung.

Der zentrale Schutzmechanismus heißt MaBV, die Makler- und Bauträgerverordnung. Sie regelt, wann der Bauträger welches Geld von Ihnen verlangen darf, und sorgt dafür, dass Sie nicht für Leistungen zahlen, die noch gar nicht erbracht sind. Wer das System versteht, zahlt nur nach Baufortschritt und ist gegen eine Insolvenz des Bauträgers weitgehend abgesichert.

Dieser Beitrag erklärt, wie der Bauträgervertrag aufgebaut ist, wie die Abschlagszahlungen nach MaBV funktionieren, welche Sicherungen vor der ersten Rate vorliegen müssen und worauf Sie bei Leistungsbeschreibung, Termin und Abnahme achten sollten.

Was ein Bauträgerkauf von einem normalen Kauf unterscheidet

Beim Kauf vom Bauträger erwerben Sie das Grundstück zusammen mit einem noch zu errichtenden oder bereits im Bau befindlichen Gebäude. Sie kaufen also nicht nur ein Stück Land oder ein fertiges Haus, sondern eine Kombination aus beidem: Boden plus Bauleistung. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks und verpflichtet sich, darauf nach den vereinbarten Plänen zu bauen.

Daraus ergibt sich eine wichtige rechtliche Besonderheit. Weil eine Bauleistung erbracht wird, gilt für den Bau das Werkvertragsrecht. Für den Grundstücksteil greift das Kaufrecht. Diese Mischung prägt den gesamten Vertrag, vor allem bei der Gewährleistung und bei der Frage, wann Sie zahlen müssen.

Wie beim normalen Immobilienkauf muss auch der Bauträgervertrag notariell beurkundet werden. Erst mit der Beurkundung beim Notar wird der Vertrag wirksam. Wenn Sie noch grundsätzlich zwischen Bestand und Neubau schwanken, hilft der Vergleich zwischen Altbau oder Neubau kaufen bei der Einordnung.

Abschlagszahlungen nach MaBV: zahlen nach Baufortschritt

Das Kernstück des Bauträgerkaufs sind die Abschlagszahlungen. Sie zahlen den Kaufpreis nicht auf einen Schlag, sondern in mehreren Raten, jeweils nachdem ein bestimmter Bauabschnitt erreicht ist. So fließt Ihr Geld immer erst dann, wenn die entsprechende Leistung tatsächlich erbracht wurde.

Die Makler- und Bauträgerverordnung erlaubt höchstens 7 Raten (§ 3 Abs. 2 MaBV). Diese werden aus einem gesetzlichen Katalog von 13 möglichen Bauabschnitten zusammengesetzt — Sie zahlen also in maximal sieben Teilbeträgen, nicht in dreizehn. Eine typische Staffelung orientiert sich am Baufortschritt, zum Beispiel nach Beginn der Erdarbeiten, nach Rohbau und Richtfest, nach den Dachflächen, nach dem Einbau der Fenster, nach dem Innenputz, nach Bezugsfertigkeit und schließlich nach der vollständigen Fertigstellung.

Die genaue Höhe der einzelnen Raten richtet sich nach dem jeweiligen Bauabschnitt und ist im Vertrag festgelegt. Wichtig für Sie: Eine Rate wird erst fällig, wenn der zugehörige Bauabschnitt nachweislich erreicht ist. Zahlen Sie nie im Voraus für einen Schritt, der noch nicht erbracht wurde.

Die folgende Tabelle zeigt ein vereinfachtes Beispiel für eine Staffelung in 7 Schritten bei einem Kaufpreis von 400.000 €. Die Prozentsätze dienen nur der Veranschaulichung und können im konkreten Vertrag je nach Objekt abweichen.

Die konkrete Aufteilung ist Verhandlungssache und steht im Vertrag. Prüfen Sie, ob die Summe der Raten exakt dem vereinbarten Kaufpreis entspricht und ob die einzelnen Schritte sinnvoll an den Baufortschritt geknüpft sind.

Die erste Rate: diese Sicherungen müssen vorliegen

Bevor der Bauträger überhaupt die erste Rate verlangen darf, müssen bestimmte Sicherungen vorliegen. Das ist der entscheidende Schutz für Sie als Käufer. Verlangt der Bauträger Geld, ohne dass diese Voraussetzungen erfüllt sind, sollten Sie nicht zahlen.

Zwei Sicherungen sind besonders wichtig:

• Eingetragene Auflassungsvormerkung: Sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum im Grundbuch. Niemand anderes kann die Immobilie zwischenzeitlich an einen Dritten verkaufen oder zusätzlich belasten, ohne dass Ihr Recht vorgeht.
• Freistellungserklärung der finanzierenden Bank: Die Bank, die den Bauträger finanziert, erklärt, dass sie das Grundstück lastenfrei an Sie übergibt, sobald Sie gezahlt haben. So bleiben Sie nicht auf den Grundschulden des Bauträgers sitzen.

Diese beiden Sicherungen sorgen gemeinsam dafür, dass Sie gegen eine Insolvenz des Bauträgers abgesichert sind und nur für tatsächlich erbrachte Leistung zahlen. Sollte der Bauträger während des Baus zahlungsunfähig werden, verlieren Sie nicht Ihr gesamtes bereits gezahltes Geld, weil Ihr Anspruch im Grundbuch gesichert ist. Wie genau die Vormerkung wirkt, erklärt der Beitrag zur Auflassungsvormerkung.

Gewährleistung: 5 Jahre für Baumängel

Ein großer Vorteil des Neubaukaufs gegenüber dem Bestandskauf liegt bei der Gewährleistung. Weil eine Bauleistung erbracht wird, gilt das Werkvertragsrecht. Für Baumängel beträgt die Verjährungsfrist 5 Jahre. Maßgeblich ist § 634a BGB.

Das ist ein deutlicher Unterschied zur gebrauchten Immobilie, bei der die Sachmängelhaftung in aller Regel vollständig ausgeschlossen wird. Beim Neubau vom Bauträger können Sie also Mängel, die sich innerhalb der 5 Jahre zeigen, gegenüber dem Bauträger geltend machen und Nachbesserung verlangen.

Die Frist beginnt typischerweise mit der Abnahme. Deshalb ist es wichtig, den Zeitpunkt der Abnahme und alle dabei festgestellten Mängel sauber zu dokumentieren. Wie ein Kaufvertrag insgesamt geprüft wird, erläutert der Beitrag zum Kaufvertrag prüfen. Wie der Termin beim Notar abläuft, beschreibt der Überblick zum Notartermin beim Hauskauf.

Bau- und Leistungsbeschreibung: der Teufel steckt im Detail

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist das Herzstück des Bauträgervertrags. Sie legt fest, was Sie für Ihr Geld tatsächlich bekommen: welche Materialien verbaut werden, welcher Standard gilt und welche Ausstattung enthalten ist. Alles, was hier nicht steht, schulden Sie im Zweifel nicht, und der Bauträger schuldet es Ihnen ebenfalls nicht.

Prüfen Sie diese Beschreibung besonders genau. Achten Sie darauf, welcher Standard zugesagt ist und welche vermeintlich selbstverständlichen Dinge in Wahrheit Sonderwünsche sind, die extra kosten. Häufige Kostentreiber, die nicht immer im Grundpreis enthalten sind:

• Höherwertige Bodenbeläge, Fliesen und Sanitärobjekte
• Zusätzliche Steckdosen, Anschlüsse und Elektroausstattung
• Außenanlagen, Pflasterung, Zaun und Gartengestaltung
• Carport oder Stellplatz, sofern nicht ausdrücklich enthalten
• Markisen, Rollläden oder besondere Fenstervarianten

Lassen Sie sich jeden Sonderwunsch schriftlich mit Preis bestätigen. Vage Formulierungen wie hochwertig oder nach Wahl des Bauträgers sollten Sie hinterfragen und möglichst durch konkrete Angaben ersetzen lassen.

Fertigstellungstermin und Verzug

Ein verbindlicher Fertigstellungstermin gehört in jeden seriösen Bauträgervertrag. Er gibt Ihnen Planungssicherheit, etwa für die Kündigung der alten Wohnung oder die Anschlussfinanzierung. Achten Sie darauf, dass der Termin konkret benannt ist und nicht nur unverbindlich in Aussicht gestellt wird.

Mindestens ebenso wichtig ist die Verzugsregelung. Sie legt fest, was passiert, wenn der Bauträger den Termin überschreitet. Ohne eine klare Regelung stehen Sie bei Verzögerungen oft mit leeren Händen da, obwohl Ihnen durch eine doppelte Mietbelastung oder verlängerte Zwischenfinanzierung echte Kosten entstehen.

Prüfen Sie deshalb, ob der Vertrag eine angemessene Entschädigung oder Vertragsstrafe für den Fall des Verzugs vorsieht. Je konkreter diese Regelung formuliert ist, desto besser sind Sie abgesichert.

Die Abnahme: nicht unter Druck und mit Protokoll

Die Abnahme ist der Moment, in dem Sie bestätigen, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Sie hat erhebliche rechtliche Wirkung: Mit der Abnahme beginnt typischerweise die Gewährleistungsfrist, und die Beweislast für Mängel verschiebt sich zu Ihren Lasten. Gehen Sie deshalb mit Bedacht vor.

Drei Grundregeln helfen Ihnen bei der Abnahme:

• Nicht unter Druck abnehmen: Lassen Sie sich nicht zur schnellen Unterschrift drängen. Nehmen Sie sich Zeit und ziehen Sie bei Bedarf einen unabhängigen Sachverständigen hinzu.
• Mängel im Protokoll festhalten: Jeder festgestellte Mangel gehört schriftlich ins Abnahmeprotokoll. Was dort nicht steht, lässt sich später nur schwer durchsetzen.
• Restzahlung zurückhalten: Solange wesentliche Mängel bestehen, müssen Sie nicht die volle Restrate zahlen. Ein angemessener Einbehalt ist Ihr Druckmittel zur Nachbesserung.

Die letzte Rate, die vollständige Fertigstellung, sollten Sie erst freigeben, wenn die im Protokoll vermerkten Mängel beseitigt sind. So bleibt Ihnen ein finanzieller Hebel, bis tatsächlich alles erledigt ist.

Checkliste: Bauträgervertrag prüfen

Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Prüfpunkte für den Kauf vom Bauträger zusammen:

Fazit: Sicherheit durch MaBV und einen klaren Vertrag

Beim Kauf vom Bauträger erwerben Sie Grundstück und Gebäude zusammen, und der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Die Makler- und Bauträgerverordnung schützt Sie, indem Sie nur in Abschlägen nach Baufortschritt zahlen, höchstens in 7 Raten, die aus einem Katalog von 13 Bauabschnitten gebildet werden. Die erste Rate darf erst nach eingetragener Auflassungsvormerkung und Freistellungserklärung der Bank fließen. Für Baumängel gilt eine Verjährungsfrist von 5 Jahren nach § 634a BGB. Entscheidend sind außerdem eine genaue Leistungsbeschreibung, ein verbindlicher Termin mit Verzugsregelung und eine sorgfältige Abnahme mit Protokoll.

Bevor Sie sich für ein bestimmtes Neubauangebot entscheiden, sollten Sie wissen, ob Preis, Standort und Konditionen stimmen. Genau dabei hilft ImmoPrüf: Aus dem Exposé-Link erstellt das Tool eine strukturierte Ersteinschätzung mit Preisbewertung, Kaufnebenkosten, Standortanalyse, Risikohinweisen und Finanzierungs-Szenarien. So gehen Sie mit einem klaren Bild in die Verhandlung mit dem Bauträger und zum Notar.