Wohnrecht und Nießbrauch: Immobilie mit Belastung kaufen

Manche Immobilien wirken auf den ersten Blick wie ein Schnäppchen: Lage und Zustand stimmen, doch der Preis liegt spürbar unter dem, was vergleichbare Objekte kosten. Häufig steckt der Grund nicht im Haus selbst, sondern im Grundbuch – genauer in dessen Abteilung II. Dort werden Lasten und Beschränkungen eingetragen, und zwei davon haben für Käufer besonders weitreichende Folgen: das Wohnrecht und der Nießbrauch. Beide räumen einer anderen Person als dem Eigentümer das Recht ein, die Immobilie zu nutzen – oft lebenslang.

Wer ein solches Objekt kauft, erwirbt zwar das Eigentum, nicht aber die volle Nutzungsmöglichkeit. Selbst einziehen, frei vermieten oder ungehindert weiterverkaufen ist dann meist nicht möglich, solange die berechtigte Person lebt und das Recht nicht aufgegeben hat. Dieser Ratgeber erklärt, worin sich Wohnrecht und Nießbrauch unterscheiden, wie sie den Verkehrswert mindern, welche Rolle die Rangstelle spielt und worauf Sie vor dem Kauf einer belasteten Immobilie achten sollten.

Abteilung II des Grundbuchs: Hier stehen die Lasten

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert. Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung III die Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden. In Abteilung II stehen die übrigen Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrechte – und eben Wohnrecht und Nießbrauch. Diese Einträge sind keine Formalie, sondern wirken gegenüber jedem späteren Eigentümer. Sie gehen also mit dem Kauf auf Sie über, ob Sie wollen oder nicht.

Bevor Sie ein Kaufangebot ernst nehmen, sollten Sie einen aktuellen, vollständigen Grundbuchauszug einsehen und Abteilung II Zeile für Zeile durchgehen. Wie Sie die Eintragungen entschlüsseln, lesen Sie ausführlich in unserem Beitrag Grundbuch lesen und verstehen. Wichtig: Ein Eintrag in Abteilung II verschwindet nicht von selbst, nur weil der Eigentümer wechselt. Verlassen Sie sich nie auf mündliche Zusagen des Verkäufers, das Recht werde "sowieso bald gelöscht".

Wohnrecht nach § 1093 BGB: Nur selbst wohnen

Das Wohnungsrecht ist rechtlich eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und in § 1093 BGB geregelt. Es gibt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen abgegrenzten Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Entscheidend ist das Wort "persönlich": Das Recht steht nur der eingetragenen Person zu, und sie darf es grundsätzlich nur selbst ausüben. In den vom Wohnrecht erfassten Räumen wohnt also der Berechtigte – nicht der Eigentümer.

Aus dieser Höchstpersönlichkeit folgen klare Grenzen. Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und nicht vererblich. Der Berechtigte darf die Räume in aller Regel nicht an Dritte vermieten und daraus Einnahmen erzielen – die Überlassung an Fremde ist vom Inhalt des reinen Wohnrechts grundsätzlich nicht gedeckt, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde. Familienangehörige und Pflegepersonal darf der Berechtigte dagegen üblicherweise mit aufnehmen. Stirbt die berechtigte Person, erlischt das Wohnrecht.

Nießbrauch nach § 1030 BGB: Nutzen und Erträge behalten

Der Nießbrauch reicht deutlich weiter. Nach § 1030 BGB darf der Nießbraucher die Immobilie umfassend nutzen und die "Früchte" daraus ziehen. Konkret heißt das: Er darf nicht nur selbst dort wohnen, sondern die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten. Wirtschaftlich steht der Nießbraucher damit dem Eigentümer sehr nahe – ihm fehlt nur das Recht, die Sache selbst zu verkaufen oder zu belasten.

Auch der Nießbrauch ist höchstpersönlich. Nach § 1059 BGB ist er nicht übertragbar; die Ausübung kann der Berechtigte aber einem anderen überlassen, etwa indem er die Immobilie vermietet. Nach § 1061 BGB erlischt der Nießbrauch mit dem Tod des Berechtigten und ist nicht vererblich. Im Gegenzug trägt der Nießbraucher typischerweise die laufenden Lasten und gewöhnlichen Unterhaltungskosten der Immobilie – die genaue Verteilung von Instandhaltung, Grundsteuer und größeren Reparaturen sollte im Bestellungsvertrag stehen und gehört vor dem Kauf genau geprüft.

Wohnrecht und Nießbrauch im direkten Vergleich

Wie stark drückt die Belastung den Wert?

Ein lebenslanges Nutzungsrecht mindert den Verkehrswert der Immobilie erheblich – und der Nießbrauch wegen seines größeren Umfangs stärker als das reine Wohnrecht. Der Grundgedanke der Bewertung: Man rechnet aus, wie viel die Nutzung über die voraussichtliche Restlebenszeit des Berechtigten wert ist, und zieht diesen kapitalisierten Wert vom Wert der unbelasteten Immobilie ab.

Vereinfacht ergibt sich der Kapitalwert aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger. Der Jahreswert orientiert sich an der ortsüblichen Jahresnettomiete der Räume. Nach § 16 des Bewertungsgesetzes (BewG) darf der Jahreswert höchstens den Wert erreichen, der sich ergibt, wenn der Wert der Immobilie durch 18,6 geteilt wird – das ist eine gesetzliche Obergrenze. Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht des Berechtigten ab: Je jünger die Person, desto länger die statistische Restlebenserwartung und desto höher der abzuziehende Wert.

Die Vervielfältiger für die lebenslängliche Nutzung nach § 14 BewG veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich. Für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025; die Faktoren beruhen auf der Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamts und einem Zinssatz von 5,5 % (Stand: Juni 2026). Wichtig für Käufer: Diese steuerliche Berechnung dient vor allem der Schenkung- und Erbschaftsteuer. Der für Ihren Kaufpreis relevante Verkehrswertabschlag kann davon abweichen und sollte im Zweifel durch ein Gutachten ermittelt werden. Die folgenden Zahlen sind reine Orientierungsbeispiele und ersetzen keine Einzelfallbewertung.

Orientierungsbeispiel zur Größenordnung

Dieses Beispiel ist bewusst vereinfacht und nicht auf einen konkreten Fall bezogen. Es zeigt nur die Größenordnung: Eine lebenslange Belastung kann schnell ein Drittel oder mehr des Werts binden. Den tatsächlichen Vervielfältiger entnimmt man der jeweils aktuellen BMF-Tabelle, den Jahreswert der konkreten Marktmiete.

Folgen für den Käufer: Eigentum ohne Nutzung

Die wichtigste Konsequenz vorweg: Solange das Recht besteht, können Sie als neuer Eigentümer in der Regel nicht selbst einziehen und über die belasteten Räume nicht frei verfügen. Beim Wohnrecht wohnt der Berechtigte dort; beim Nießbrauch kann er sogar selbst vermieten und die Miete einstreichen, während Sie als Eigentümer leer ausgehen. Sie zahlen einen Kaufpreis, erhalten aber zunächst nur eine Anwartschaft auf die spätere freie Nutzung.

Hinzu kommt: Auch ein Weiterverkauf wird schwieriger, weil die Belastung den Kreis der Interessenten verkleinert und den erzielbaren Preis drückt. Für Selbstnutzer ist ein solches Objekt meist ungeeignet. Als reine Kapitalanlage kann es im Einzelfall aufgehen – etwa wenn der Abschlag groß genug ist und die voraussichtliche Restdauer überschaubar erscheint –, doch genau diese Rechnung ist mit Unsicherheit behaftet, weil niemand die tatsächliche Lebensdauer kennt. Belastungen dieser Art lassen sich von echten Grundstücksrechten wie Wege- oder Leitungsrechten abgrenzen, die wir in unserem Beitrag zu Baulasten und Grunddienstbarkeiten erklären.

Löschung nur mit Zustimmung – oft gegen Abfindung

Ein bestehendes Wohnrecht oder einen Nießbrauch können Sie nicht einseitig loswerden. Die Löschung aus dem Grundbuch setzt grundsätzlich die Bewilligung der berechtigten Person voraus, notariell beglaubigt. Verzichtet der Berechtigte freiwillig, geschieht das in der Praxis fast immer gegen eine Abfindung – also eine Ablösezahlung, die sich am kapitalisierten Wert des Rechts orientiert. Diese Summe kann den vermeintlichen Preisvorteil ganz oder teilweise wieder aufzehren.

Automatisch endet das Recht erst mit dem Tod des Berechtigten. Danach wird es nicht von allein aus dem Grundbuch entfernt; Sie müssen die Löschung selbst veranlassen, üblicherweise unter Vorlage der Sterbeurkunde. Rechnen Sie nie fest mit einem bestimmten Zeitpunkt der "Befreiung" – das ist weder seriös kalkulierbar noch pietätvoll. Klären Sie stattdessen vor dem Kauf konkret, ob und zu welchen Bedingungen der Berechtigte zu einem Verzicht bereit wäre.

Die Rangstelle entscheidet mit

Innerhalb des Grundbuchs gilt das Rangprinzip: Wer zuerst eingetragen ist, geht im Zweifel vor. Für ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch ist die Rangstelle deshalb entscheidend für seine Sicherheit. Steht das Nutzungsrecht im ersten Rang, also vor eingetragenen Grundschulden, bleibt es selbst dann bestehen, wenn die Immobilie wegen Schulden des Eigentümers zwangsversteigert wird. Ein nachrangiges Recht kann dagegen in der Zwangsversteigerung erlöschen.

Für Sie als Käufer hat das zwei Seiten. Aus Sicht des Berechtigten ist ein erstrangiges Recht maximal abgesichert – für Sie bedeutet es, dass die Belastung besonders hartnäckig an der Immobilie haftet. Prüfen Sie die Rangverhältnisse daher genau und lassen Sie sich im Zweifel vom Notar erklären, wie Alt-Lasten und neue Finanzierung zueinander stehen. Die Rangfrage sollte fester Bestandteil der Vertragsprüfung sein, wie wir sie im Beitrag Kaufvertrag für die Immobilie prüfen beschreiben.

Worauf Sie beim Kauf einer belasteten Immobilie achten sollten

• Lesen Sie den aktuellen Grundbuchauszug vollständig und nehmen Sie jede Eintragung in Abteilung II ernst.
• Lassen Sie sich die Bestellungsurkunde des Wohnrechts oder Nießbrauchs geben – nur sie zeigt den genauen Umfang, etwa ob Vermietung erlaubt ist und wer welche Kosten trägt.
• Klären Sie Alter und Lebenssituation des Berechtigten nur so weit, wie es für die wirtschaftliche Einschätzung nötig ist – mit dem gebotenen Respekt.
• Lassen Sie den Verkehrswertabschlag im Zweifel durch ein neutrales Gutachten ermitteln; verlassen Sie sich nicht allein auf die steuerliche Berechnung.
• Prüfen Sie die Rangstelle des Nutzungsrechts gegenüber Grundschulden und künftiger Finanzierung.
• Vereinbaren Sie Konditionen einer möglichen Ablösung schriftlich, bevor Sie unterschreiben – nicht erst danach.

Wohnrecht und Nießbrauch sind keine versteckten Fallen, wenn man sie kennt – aber sie verändern den Charakter eines Immobilienkaufs grundlegend. Ähnliches gilt für andere Sonderkonstellationen wie das Erbbaurecht und die Erbpacht, bei denen Sie ebenfalls nicht das volle, unbelastete Eigentum erwerben. In all diesen Fällen lohnt es sich, den günstig wirkenden Preis genau zu hinterfragen.

Wenn Sie ein Exposé mit einer solchen Belastung vor sich haben und nicht sicher sind, was die Eintragung in Abteilung II für Sie bedeutet, kann eine strukturierte Ersteinschätzung helfen, die richtigen Fragen zu stellen. ImmoPrüf wertet dafür den Link zu einem Exposé aus und erstellt eine geordnete Übersicht der erkennbaren Chancen und Risiken – als Vorbereitung auf das Gespräch mit Notar oder Gutachter, nicht als Ersatz für deren fachlichen Rat.