Bodenrichtwert verstehen und kostenlos abfragen 2026

Wenn Sie ein Hausangebot oder eine Eigentumswohnung prüfen, taucht früher oder später der Begriff Bodenrichtwert auf. Er ist eine der wenigen amtlichen Kennzahlen, die Sie als privater Käufer kostenlos und unabhängig vom Verkäufer abfragen können. Genau das macht ihn so nützlich für eine sachliche Einordnung.

Der Bodenrichtwert sagt Ihnen, was der Boden an einer bestimmten Lage je Quadratmeter durchschnittlich wert ist. Er ist damit keine Bewertung der gesamten Immobilie, sondern ein Baustein, mit dem Sie den im Kaufpreis steckenden Grundstücksanteil plausibilisieren können.

Dieser Artikel erklärt, was der Bodenrichtwert genau ist, wie Sie ihn kostenlos abfragen, wie Sie damit rechnen und welche Grenzen Sie kennen sollten, damit Sie die Zahl nicht überinterpretieren.

Was der Bodenrichtwert ist

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter innerhalb einer sogenannten Bodenrichtwertzone. Eine solche Zone fasst Grundstücke zusammen, die in Lage, Nutzung und Wertniveau weitgehend vergleichbar sind. Innerhalb einer Zone gilt also ein einheitlicher Richtwert in Euro je Quadratmeter.

Ermittelt wird dieser Wert von den amtlichen Gutachterausschüssen auf Grundlage der Kaufpreissammlung, in der die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise erfasst werden. Die rechtliche Grundlage dafür ist § 196 BauGB. In der Regel wird der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar fortgeschrieben, sodass Sie für jede Zone einen aktuellen Stand abrufen können.

Wichtig ist, woraus der Wert abgeleitet ist: aus echten Kaufpreisen, nicht aus Angebotspreisen. Er bildet damit ab, was in der Vergangenheit tatsächlich gezahlt wurde, und ist dadurch deutlich belastbarer als eine reine Schätzung.

Nur der Boden, nicht das Gebäude

Der häufigste Irrtum lautet, der Bodenrichtwert sei der Preis der Immobilie. Das ist er ausdrücklich nicht. Er bezieht sich ausschließlich auf den Grund und Boden, also auf das unbebaute Grundstück, und sagt nichts über das darauf stehende Gebäude aus.

Für die Bewertung einer bebauten Immobilie bedeutet das: Der Bodenrichtwert liefert nur den reinen Grundstückswert. Der Wert des Hauses oder der Wohnung wird separat geschätzt, etwa anhand von Baujahr, Zustand, Wohnfläche und Modernisierungsstand. Erst beide Bestandteile zusammen ergeben ein vollständiges Bild.

Wenn ein Angebot 400.000 € kostet und der reine Bodenwert bei 150.000 € liegt, entfallen rechnerisch 250.000 € auf das Gebäude. Ob dieser Gebäudeanteil angemessen ist, hängt von Zustand und Ausstattung ab und ist eine eigene Frage, die der Bodenrichtwert nicht beantwortet.

Bodenrichtwert kostenlos abfragen

Die Abfrage ist kostenlos, denn die Werte sind öffentlich einsehbar. Den Zugang bieten die BORIS-Portale der Bundesländer. BORIS steht für Bodenrichtwertinformationssystem. Jedes Bundesland betreibt ein eigenes Portal, in dem Sie auf einer Karte zur gesuchten Adresse navigieren und den Richtwert der jeweiligen Zone ablesen.

Einen bundesweiten Einstieg bietet BORIS-D, über das Sie länderübergreifend auf die Bodenrichtwerte zugreifen können. So müssen Sie nicht zwingend wissen, welches Landesportal für eine Adresse zuständig ist.

Für eine erste Einordnung gehen Sie in der Regel so vor:

1. Portal aufrufen, also das jeweilige BORIS-Landesportal oder BORIS-D.
2. Adresse oder Lage des Angebots in der Karte suchen.
3. Bodenrichtwertzone anklicken und den Wert je Quadratmeter ablesen.
4. Stichtag und Nutzungsart der Zone notieren, damit Sie wissen, worauf sich der Wert bezieht.

Notieren Sie sich neben dem reinen Euro-Wert auch die Angaben zur Zone. Sie sind später wichtig, um den Wert richtig auf das konkrete Grundstück zu übertragen.

So rechnen Sie mit dem Bodenrichtwert

Bei einem Hausgrundstück ist die Grundrechnung einfach: Der Bodenwert ergibt sich aus Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Diese erste Zahl ist allerdings nur ein Ausgangswert, der je nach Lage, Zuschnitt und zulässiger Bebauung, etwa über die Geschossflächenzahl, noch angepasst wird.

Ein Beispiel: Ein Grundstück hat 500 Quadratmeter, der Bodenrichtwert der Zone liegt bei 300 € je Quadratmeter.

Bei einer Eigentumswohnung gibt es kein eigenes Grundstück, das Ihnen allein gehört. Der Bodenwert entfällt hier anteilig über Ihren Miteigentumsanteil am Gemeinschaftsgrundstück. Ihr Anteil am Boden ist also kleiner und ergibt sich aus dem im Grundbuch festgehaltenen Bruchteil. Auch hier wird der Gebäudewert getrennt betrachtet.

Behandeln Sie das Ergebnis als Orientierung, nicht als exakten Verkehrswert. Die genannten Anpassungen können den Bodenwert je nach Grundstück spürbar nach oben oder unten verschieben.

Welchen Nutzen Sie als Käufer haben

Für die Prüfung eines Angebots ist der Bodenrichtwert vor allem ein Plausibilitätscheck. Er zeigt Ihnen, welcher Anteil des Kaufpreises rechnerisch auf den Boden entfällt und ob das zum Niveau der Lage passt. Ein im Verhältnis zur Lage sehr hoher Grundstücksanteil ist ein Grund, genauer hinzusehen.

Der konkrete Nutzen lässt sich so zusammenfassen:

• Grundstücksanteil prüfen: Sie sehen, wie viel vom Kaufpreis rechnerisch auf den Boden entfällt.
• Lage einordnen: Höhere oder niedrigere Richtwerte zeigen, wie gefragt eine Lage ist.
• Beleihung verstehen: Der Bodenwert ist eine Grundlage für die Bewertung durch die Bank und damit für die Beleihung.

Besonders aufschlussreich ist der Vergleich benachbarter Zonen. Stark abweichende Bodenrichtwerte zwischen Nachbarzonen machen Lageunterschiede sichtbar, die auf einer Karte sonst leicht übersehen werden, etwa der Sprung von einer ruhigen Wohnstraße zu einer stark befahrenen Hauptachse.

Grenzen und typische Fehler

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone, kein individueller Wert für ein einzelnes Grundstück. Zwei Grundstücke in derselben Zone können sich in Zuschnitt, Ausnutzbarkeit oder Erschließung unterscheiden, obwohl für sie derselbe Richtwert gilt. Lesen Sie die Zahl daher als Orientierung, nicht als verbindlichen Preis.

Drei Punkte sollten Sie typischerweise im Blick behalten:

• Der Wert bezieht sich auf einen Stichtag, in der Regel den 1. Januar. Zwischen zwei Fortschreibungen kann sich der Markt bereits verändert haben.
• Der Bodenrichtwert ist nicht der Kaufpreis. Er ersetzt weder eine Bewertung des Gebäudes noch eine vollständige Kaufpreisanalyse.
• Anpassungen für Lage, Zuschnitt und Bebaubarkeit können den tatsächlichen Bodenwert je nach Vertrag deutlich vom reinen Multiplikationsergebnis abweichen lassen.

Wenn Sie diese Grenzen kennen, vermeiden Sie den häufigen Fehler, aus einem einzelnen amtlichen Wert eine vermeintlich exakte Preisaussage abzuleiten.

Bodenrichtwert im Zusammenspiel mit anderen Kennzahlen

Seine volle Aussagekraft entfaltet der Bodenrichtwert erst im Zusammenspiel mit weiteren Kennzahlen. Allein betrachtet beantwortet er nur die Frage nach dem Bodenwert, nicht die nach der Angemessenheit des Gesamtpreises.

Um den Kaufpreis insgesamt einzuordnen, hilft ein Blick auf den Quadratmeterpreis der Immobilie und darauf, ob der Angebotspreis fair ist. Bei vermieteten Objekten lohnt zusätzlich der Blick auf den Kaufpreisfaktor und die Mietrendite. Und weil der Bodenrichtwert vor allem die Lage spiegelt, ergänzt ihn die strukturierte Lagebewertung beim Hauskauf sinnvoll.

Erst aus dem Zusammenspiel dieser Kennzahlen ergibt sich ein belastbares Bild davon, ob ein Angebot zum Markt und zu Ihrer Situation passt. Den größeren Zusammenhang zeigt wie Sie ein Immobilienangebot richtig bewerten.

Fazit

Der Bodenrichtwert ist eine kostenlose, amtliche Orientierung für den reinen Grundstückswert je Quadratmeter, ermittelt von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB und in der Regel zum 1. Januar fortgeschrieben. Sie fragen ihn über die BORIS-Portale der Länder oder bundesweit über BORIS-D ab. Mit der Rechnung Bodenrichtwert mal Fläche plausibilisieren Sie den Grundstücksanteil am Kaufpreis, sollten den Wert aber als Durchschnitt für die Zone verstehen, nicht als Preis der Immobilie.

Wenn Sie ein konkretes Angebot prüfen, müssen Sie diese Bausteine nicht einzeln zusammentragen. ImmoPrüf erstellt aus dem Exposé-Link eine strukturierte Ersteinschätzung mit Preisbewertung, Kaufnebenkosten, Standortanalyse, Risikohinweisen und Finanzierungs-Szenarien. So ordnen Sie den Bodenrichtwert direkt in den Gesamtkontext eines Angebots ein und gehen mit einem klaren Bild in Ihre Entscheidung.