Heizungsgesetz-Reform 2026: Was Käufer wissen sollten

Kaum ein Gesetz hat private Käufer in den vergangenen Jahren so verunsichert wie das „Heizungsgesetz". Wer ein Haus mit alter Gas- oder Ölheizung ins Auge fasste, rechnete schnell mit einem teuren Pflichttausch kurz nach dem Kauf. Am 10. Juli 2026 hat der Bundestag dieses Gesetz grundlegend reformiert — mit spürbaren Folgen für die Kaufentscheidung.

Dieser Ratgeber ordnet die Reform aus Käufersicht ein: Was der Bundestag beschlossen hat, was Sie mit einer bestehenden Heizung im gekauften Haus dürfen, was beim Neueinbau gilt — und was sich trotz aller Schlagzeilen nicht ändert. Alle Angaben geben den Stand vom 21. Juli 2026 wieder und ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.

Was der Bundestag am 10. Juli 2026 beschlossen hat

Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 mit 323 zu 271 Stimmen (bei 0 Enthaltungen) das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen — offiziell das „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes und weiterer Vorschriften im Wärmebereich". Der Bundesrat billigte die Novelle am selben Tag.

Kernpunkt der Reform: Die vieldiskutierte 65-Prozent-Regel wurde gestrichen. Bislang musste jede neu eingebaute Heizung grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. An ihre Stelle tritt Technologieoffenheit — Eigentümer wählen wieder frei zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse und auch Gas- oder Ölheizung. Der Weiterbetrieb und Neueinbau von Öl- und Gasheizungen soll laut Gesetzestext langfristig möglich bleiben.

Die Reform tritt gestaffelt in Kraft: Die Regeln zum Heizungstausch greifen unmittelbar mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt, weitere Teile — etwa die Vorgaben zu Nullemissionsgebäuden und zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie — folgen später. Für die Frage, ob Sie eine alte Heizung im gekauften Haus behalten oder ersetzen, sind vor allem die unmittelbar wirksamen Heizungsregeln entscheidend.

Was das für den Kauf eines Hauses mit alter Heizung bedeutet

Für Käufer entschärft die Reform das größte Schreckgespenst — den vermeintlichen Zwangstausch direkt nach dem Kauf. Drei Punkte sind wichtig:

• Eine funktionierende Bestandsheizung darf weiterlaufen. Öl- oder Gasheizungen, die bereits in Betrieb sind, dürfen weiter genutzt werden, solange sie funktionieren. Sie müssen also nicht tauschen, nur weil das Gerät alt ist.
• Reparatur bleibt erlaubt. Geht die Heizung kaputt, darf sie repariert werden. Eine Austauschpflicht greift erst, wenn die Anlage irreparabel defekt ist.
• Sehr alte Kessel bleiben die Ausnahme. Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die vor 1991 eingebaut wurden oder älter als 30 Jahre sind, müssen nach § 72 GEG außer Betrieb genommen werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind davon ausgenommen — diese Regel bleibt auch nach der Reform bestehen.

Deshalb lohnt sich schon vor dem Kauf ein genauer Blick auf Heizungsart, Baujahr des Wärmeerzeugers und Kesseltyp. Der Energieausweis im Exposé nennt häufig das Baujahr der Heizung und gibt erste Hinweise; wie Sie aus Baujahr und bisherigen Modernisierungen den Handlungsbedarf ableiten, zeigt der Beitrag Baujahr und Modernisierung.

Neue Heizung einbauen: die „Bio-Treppe" ab 2029

Wer nach der Reform eine neue Heizung einbaut, kann wieder zwischen allen Systemen wählen — auch eine neue Gas- oder Ölheizung ist ohne die 65-Prozent-Hürde möglich. Neu ist allerdings die sogenannte Bio-Treppe: Für neue fossile Heizungen gilt ab 2029 eine gestaffelte Pflicht, dem Brennstoff einen wachsenden Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff beizumischen.

Praktisch heißt das: Eine neue Gasheizung ist heute wieder ohne 65-Prozent-Vorgabe zulässig, doch die Brennstoffkosten dürften mit steigendem Pflicht-Bioanteil über die Jahre zunehmen und schwerer kalkulierbar werden. Wärmepumpen und andere rein erneuerbare Systeme sind von der Bio-Treppe nicht betroffen. Hybridheizungen — etwa eine Wärmepumpe kombiniert mit einem Gas- oder Ölkessel — erfüllen bis 2035 unter bestimmten Bedingungen die Anforderungen. Wer die laufenden Kosten der Systeme gegenüberstellen möchte, findet im Vergleich der Heizungsarten und Kosten eine Orientierung; die dort genannten Beträge sind Orientierungswerte und ersetzen kein konkretes Angebot.

Was sich für Käufer nicht ändert

Trotz der Schlagzeilen bleibt vieles gleich. Zwei Punkte sind für die Kaufplanung besonders wichtig:

Die Nachrüstpflichten beim Altbaukauf bestehen weiter. Die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG), die Dämmung zugänglicher Heiz- und Warmwasserleitungen (§ 69 GEG) und die Außerbetriebnahme sehr alter Kessel (§ 72 GEG) sind von der 65-Prozent-Frage zu unterscheiden. Sie treffen Käufer eines bislang selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses in der Regel mit einer Zwei-Jahres-Frist ab Eigentumsübergang. Welche Pflichten konkret greifen, fasst der Überblick zu den GEG-Sanierungspflichten beim Altbau-Kauf zusammen — prüfen Sie vor größeren Entscheidungen aber stets den jeweils aktuellen Gesetzesstand.

Die Förderung läuft weiter — hat sich aber ebenfalls geändert. Zum 21. Juli 2026 haben KfW und BAFA die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) neu geregelt. Für den Heizungstausch gibt es weiterhin einen Zuschuss mit einer Grundförderung von 30 Prozent plus möglichen Boni; die genauen Fördersätze und Höchstbeträge wurden angepasst. Prüfen Sie vor jeder Maßnahme den aktuellen Stand direkt bei KfW und BAFA. Einen Überblick über die grundsätzliche Förderlogik gibt der Beitrag Energetische Sanierung: Förderung 2026.

Was Käufer jetzt praktisch tun sollten

1. Heizung bei der Besichtigung prüfen. Notieren Sie Baujahr des Wärmeerzeugers, Kesseltyp (Konstanttemperatur, Niedertemperatur oder Brennwert) und Zustand. Das entscheidet mit darüber, ob überhaupt Handlungsdruck besteht.
2. Einen möglichen Austausch nüchtern einpreisen. Eine funktionierende Anlage müssen Sie nicht sofort tauschen. Erst bei absehbarem Defekt oder geplanter Modernisierung wird der Tausch zum Thema — kalkulieren Sie ihn dann inklusive Förderung.
3. Das System zur Immobilie passend wählen. Ob Wärmepumpe, Fernwärme oder — mit Blick auf die Bio-Treppe — eine fossile Übergangslösung sinnvoll ist, hängt von Dämmzustand, Gebäudegröße und Anschlussmöglichkeiten ab.
4. Den aktuellen Rechtsstand im Blick behalten. Weil Teile der Reform gestaffelt in Kraft treten, lohnt vor einer größeren Entscheidung ein Blick auf den dann gültigen Gesetzestext oder eine fachliche Beratung.

Ob eine alte Heizung, ein Sanierungsstau oder offene Nachrüstpflichten den Kaufpreis rechtfertigen, lässt sich schon vor der Besichtigung strukturiert einordnen. ImmoPrüf liest den Link zum Exposé ein und ordnet Angaben wie Heizungsart, Baujahr und energetischen Zustand übersichtlich ein — als fundierte Grundlage für die nächsten Schritte, nicht als Ersatz für eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Jetzt Exposé prüfen lassen.