Teilungserklärung prüfen: Worauf ETW-Käufer achten müssen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht einfach vier Wände, sondern einen rechtlich genau umrissenen Anteil an einem Gebäude. Welche Räume Ihnen allein gehören, welche Gebäudeteile allen Eigentümern gemeinsam gehören und nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt werden, regelt ein einziges Dokument: die Teilungserklärung. Sie ist für ETW-Käufer mindestens so wichtig wie der Kaufvertrag selbst.

Trotzdem überfliegen viele Käufer dieses Dokument nur. Das ist riskant, denn die Teilungserklärung entscheidet darüber, ob der im Exposé versprochene Stellplatz wirklich Ihnen zusteht, ob Sie die Wohnung vermieten dürfen und wer für die Sanierung des Balkons zahlt. Fehleinschätzungen lassen sich später kaum korrigieren, weil eine Änderung in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer voraussetzt.

Dieser Artikel erklärt, was in der Teilungserklärung steht, worauf Sie als privater Käufer konkret achten sollten und welche typischen Fallstricke teuer werden können. Wir zeigen außerdem, mit welchen weiteren Unterlagen Sie die Erklärung abgleichen sollten.

Was ist die Teilungserklärung und warum ist sie so wichtig?

Die Teilungserklärung nach Paragraf 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) teilt ein Gebäude rechtlich in einzelne Wohnungseigentumseinheiten auf. Erst durch sie entsteht aus einem Mehrfamilienhaus ein Gebäude mit mehreren selbstständigen Eigentumswohnungen, die separat verkauft und im Grundbuch eingetragen werden können.

Das Dokument legt drei Dinge fest, die für Sie als Käufer den Unterschied machen. Erstens grenzt es das Sondereigentum, also Ihre Wohnung, vom Gemeinschaftseigentum ab. Zweitens bestimmt es die Miteigentumsanteile (MEA), nach denen Kosten und Stimmrechte verteilt werden. Drittens enthält es meist eine Gemeinschaftsordnung mit den Spielregeln des Zusammenlebens. Wie Sie die zugehörigen Grundbucheinträge entschlüsseln, erklärt unser Beitrag dazu, wie Sie das Grundbuch lesen.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Wo verläuft die Grenze?

Diese Unterscheidung ist die wichtigste in der gesamten Teilungserklärung, denn sie entscheidet darüber, wer im Reparaturfall zahlt. Für Schäden am Sondereigentum kommen Sie allein auf. Schäden am Gemeinschaftseigentum trägt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam, finanziert aus dem Hausgeld und der Instandhaltungsrücklage.

Sondereigentum ist im Kern die Wohnung selbst: die Räume innerhalb der Wohnungstür, der Innenputz, der Bodenbelag, die nicht tragenden Innenwände, die Sanitärobjekte. Gemeinschaftseigentum sind dagegen alle Bauteile, die für den Bestand des Gebäudes notwendig sind oder von außen wirken.

Gerade Fenster und Balkone überraschen viele Käufer: Sie gehören in den meisten Teilungserklärungen zum Gemeinschaftseigentum, obwohl sie nur Ihre Wohnung betreffen. Das hat zwei Seiten. Einerseits zahlt die Gemeinschaft mit, wenn das Dach oder die Fassade saniert werden muss. Andererseits dürfen Sie an diesen Bauteilen nicht eigenmächtig etwas verändern, und über ihre Sanierung entscheidet die Eigentümerversammlung, nicht Sie allein.

Miteigentumsanteile: Wie viel zahlen und stimmen Sie?

Die Miteigentumsanteile werden meist in Tausendstel angegeben und richten sich oft, aber nicht zwingend, nach der Wohnfläche. Sie sind der Schlüssel, nach dem zwei zentrale Dinge verteilt werden: die laufenden Kosten und in vielen Gemeinschaften das Stimmrecht.

Ein Beispiel verdeutlicht das. Angenommen, Ihre Wohnung hat 80 Quadratmeter in einem Haus mit insgesamt 800 Quadratmetern Wohnfläche. Dann liegt Ihr Miteigentumsanteil bei rund 100 von 1.000, also 10 Prozent. Bei einer Dachsanierung für 200.000 € entfielen auf Sie rechnerisch etwa 20.000 €, finanziert aus Rücklage und gegebenenfalls Sonderumlage. Prüfen Sie deshalb genau, ob der angegebene Anteil zur tatsächlichen Wohnungsgröße passt, denn ein zu hoher Anteil bedeutet dauerhaft höhere Kosten. Wie Rücklage und Sonderumlage zusammenhängen, erläutert unser Artikel zu Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlage.

Sondernutzungsrechte: Gehört der Stellplatz wirklich Ihnen?

Garten, Stellplatz, Kellerabteil, Terrasse oder Dachboden sind häufig Gemeinschaftseigentum, an dem einem einzelnen Eigentümer ein exklusives Nutzungsrecht zusteht, ein sogenanntes Sondernutzungsrecht. Genau hier entstehen die meisten bösen Überraschungen.

Wenn das Exposé einen Stellplatz oder einen Gartenanteil bewirbt, müssen Sie prüfen, ob dieses Recht in der Teilungserklärung rechtlich verankert und der konkreten Wohnung zugeordnet ist. Ein mündliches Versprechen oder eine jahrelange tatsächliche Nutzung genügen nicht. Steht das Sondernutzungsrecht nicht im Dokument, kann die Gemeinschaft die Nutzung theoretisch jederzeit neu regeln, und Sie haben einen Teil dessen bezahlt, was Sie gar nicht gesichert besitzen. Achten Sie auch darauf, dass die Beschreibung im Aufteilungsplan eindeutig ist, etwa durch eine nummerierte Stellplatzkennzeichnung. Was sonst noch im Exposé kritisch zu lesen ist, behandelt unser Leitfaden zum Thema Eigentumswohnung kaufen und Exposé richtig deuten.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Zur Teilungserklärung gehören zwei weitere Bestandteile, die Sie nicht übergehen sollten. Der Aufteilungsplan ist eine bauliche Zeichnung, aus der hervorgeht, welche Räume zu welcher Einheit gehören. Jede Einheit trägt eine Nummer, die sich durch alle Dokumente zieht. Vergleichen Sie den Plan mit der Wohnung, die Sie besichtigt haben: Stimmen Grundriss, Raumzahl und Zuschnitt überein?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass jede Wohnung baulich in sich abgeschlossen ist, also einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Sie ist die formale Voraussetzung dafür, dass aus den Räumen überhaupt selbstständiges Wohnungseigentum werden konnte. Weicht der tatsächliche Zustand vom Aufteilungsplan ab, etwa weil ein Vorbesitzer eine Wand versetzt oder den Dachboden ausgebaut hat, kann das zu rechtlichen Problemen führen, die Sie als neuer Eigentümer erben.

Die Gemeinschaftsordnung: Diese Regeln sollten Sie kennen

Die Gemeinschaftsordnung ist meist Teil der Teilungserklärung und enthält die eigentlichen Spielregeln der Eigentümergemeinschaft. Hier lohnt sich das genaue Lesen besonders, weil diese Regeln Ihren Alltag und Ihre Rechte unmittelbar betreffen. Achten Sie vor allem auf folgende Punkte:

• Kostenverteilung: Gilt der gesetzliche Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen, oder weicht die Ordnung davon ab? Manche Gemeinschaften verteilen bestimmte Kosten nach Wohneinheiten oder Verbrauch.
• Bauliche Veränderungen: Welche Mehrheiten sind nötig, wenn Sie etwa eine Markise anbringen, den Balkon verglasen oder eine Wallbox installieren möchten?
• Vermietung: Gibt es Einschränkungen, etwa ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung an Feriengäste oder eine Zustimmungspflicht?
• Tierhaltung: Ist die Haltung von Hunden oder Katzen geregelt oder eingeschränkt?
• Stimmrecht: Gilt das Kopfprinzip, das Objektprinzip oder das Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen? Davon hängt ab, wie viel Einfluss Sie in der Versammlung haben.

Eine ungünstige Klausel in der Gemeinschaftsordnung lässt sich nach dem Kauf kaum noch ändern, weil dafür in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer nötig ist. Deshalb gehört dieser Abschnitt vor die Unterschrift, nicht danach.

Womit Sie die Teilungserklärung abgleichen sollten

Die Teilungserklärung beschreibt den rechtlichen Soll-Zustand. Ob die Gemeinschaft auch praktisch funktioniert, zeigt sich erst im Abgleich mit weiteren Dokumenten. Diese drei sollten Sie ergänzend anfordern und gemeinsam lesen:

1. Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Sie zeigen, ob Streit herrscht, welche Sanierungen anstehen und wie diszipliniert die Gemeinschaft entscheidet.
2. Die Hausgeldabrechnungen und der Wirtschaftsplan. Daraus lesen Sie ab, ob Ihr Miteigentumsanteil realistisch umgelegt wird und wie hoch die laufende Belastung tatsächlich ist.
3. Der Stand der Instandhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage schützt Sie vor Sonderumlagen, eine leere Kasse bei anstehender Dachsanierung ist ein Warnsignal.

Erst dieser Abgleich ergibt ein vollständiges Bild. Welche Dokumente Sie insgesamt vor dem Kauf prüfen sollten, fasst unsere Übersicht zu den Unterlagen vor dem Immobilienkauf zusammen.

Fazit: Die Teilungserklärung gehört auf den Prüfstand

Die Teilungserklärung entscheidet über Kosten, Rechte und Pflichten, die Sie über Jahrzehnte begleiten. Klären Sie vor der Unterschrift, was wirklich Sondereigentum ist, ob die Miteigentumsanteile zur Wohnungsgröße passen, ob versprochene Sondernutzungsrechte rechtlich gesichert sind und welche Beschränkungen die Gemeinschaftsordnung enthält. Lesen Sie das Dokument immer zusammen mit den Versammlungsprotokollen und der Hausgeldabrechnung. Nehmen Sie sich diese Zeit, denn nachträgliche Korrekturen sind kaum durchsetzbar.

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