GEG-Sanierungspflichten beim Altbau-Kauf 2026

Wer 2026 einen Altbau kauft, übernimmt nicht nur Mauern und Dach, sondern in vielen Fällen auch eine Reihe gesetzlicher Pflichten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für bestehende Gebäude sogenannte Nachrüst- und Außerbetriebnahmepflichten vor. Solange die Vorbesitzer ihr Ein- oder Zweifamilienhaus selbst bewohnt haben, ruhten diese Pflichten oft jahrzehntelang. Mit dem Eigentümerwechsel ändert sich das: Für die neuen Eigentümer beginnt in der Regel eine Frist von zwei Jahren, in der die wichtigsten Maßnahmen umgesetzt werden müssen.

Dieser Ratgeber erklärt, welche drei Kernpflichten beim Altbaukauf am häufigsten greifen – die Außerbetriebnahme sehr alter Heizkessel (§ 72 GEG), die Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des Dachs (§ 47 GEG) und die Dämmung zugänglicher Wärme- und Warmwasserleitungen (§ 69 GEG). Außerdem ordnen wir ein, warum die viel diskutierte „65-Prozent-Regel“ beim Heizungstausch für Käufer 2026 noch keine verlässliche Planungsgrundlage ist. Stand der folgenden Angaben ist Juni 2026; die Paragrafenbezüge folgen der aktuell geltenden Fassung des GEG.

Warum der Eigentümerwechsel die Pflichten „scharf schaltet“

Der entscheidende Mechanismus steckt in § 73 GEG. Eigentümer von Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, die mindestens eine Wohnung bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, sind von den genannten Nachrüstpflichten zunächst ausgenommen. Dieses Stichtagsdatum ist das Inkrafttreten der ersten Energieeinsparverordnung (EnEV) – der Vorläuferregelung des heutigen GEG.

Diese persönliche Ausnahme ist jedoch nicht übertragbar. Sobald das Haus den Eigentümer wechselt – durch Kauf, aber auch durch Schenkung oder Erbschaft –, entfällt der Bestandsschutz. Für die neuen Eigentümer gilt dann: Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Praktisch heißt das: Als Käufer eines bislang selbst genutzten Altbaus haben Sie nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch typischerweise zwei Jahre Zeit, um die offenen Punkte abzuarbeiten.

Wichtig zur Einordnung: Bei Mehrfamilienhäusern oder Häusern, die schon vorher vermietet waren, galten die Pflichten ohnehin – hier gibt es keine geschenkte Frist durch den Kauf. Die Zwei-Jahres-Logik betrifft vor allem das klassische, lange selbst bewohnte Ein- oder Zweifamilienhaus.

Pflicht 1: Alte Konstanttemperatur-Kessel außer Betrieb nehmen (§ 72 GEG)

§ 72 GEG verbietet den Weiterbetrieb bestimmter alter Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen – also Öl oder Gas – beschickt werden. Betroffen sind Kessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, sowie Kessel, die ab 1991 eingebaut wurden und älter als 30 Jahre sind. Hintergrund ist, dass solche Anlagen meist als ineffiziente Konstanttemperatur-Kessel arbeiten.

Entscheidend für Käufer ist die Ausnahme: Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sind vom Betriebsverbot ausgenommen. Wer also einen vergleichsweise modernen Brennwertkessel im Keller vorfindet, muss diesen nicht allein wegen des Alters stilllegen. Ebenfalls ausgenommen sind sehr kleine Anlagen mit weniger als 4 Kilowatt und sehr große mit mehr als 400 Kilowatt Nennleistung.

Das Problem aus Käufersicht: Ob ein Kessel ein Konstanttemperatur-, Niedertemperatur- oder Brennwertgerät ist, lässt sich am Typenschild und an der Baujahr-Angabe meist erkennen – aber nicht immer eindeutig. Vor dem Kauf lohnt deshalb ein genauer Blick auf das Heizungsalter; der Energieausweis im Exposé nennt häufig das Baujahr des Wärmeerzeugers und gibt erste Hinweise. Wer die laufenden Kosten und einen möglichen Austausch durchrechnen will, findet im Vergleich der Heizungsarten und Kosten eine Orientierung – die dort genannten Beträge sind Orientierungswerte und ersetzen kein konkretes Angebot.

Pflicht 2: Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen (§ 47 GEG)

§ 47 GEG verlangt, dass oberste Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Vereinfacht: Die Decke zum unbeheizten Dachboden – über die viel Wärme entweicht – muss einen Mindestdämmstandard erreichen.

Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn statt der Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. Das ist gerade bei ausgebauten oder zum Ausbau vorgesehenen Dachgeschossen der praktikablere Weg. Bereits ausreichend gedämmte Decken oder Dächer müssen selbstverständlich nicht nachgerüstet werden – maßgeblich ist, ob der Mindeststandard schon erreicht wird.

Für Käufer ist diese Pflicht oft die mit dem größten Spielraum: Eine begehbare oberste Geschossdecke lässt sich vergleichsweise einfach mit Dämmplatten oder Einblasdämmung ertüchtigen, während eine Dachdämmung von innen oder außen aufwändiger ist. Welche Variante in Frage kommt, hängt vom Zustand der Konstruktion ab. Wie Sie Schwachstellen am Dach schon bei der Besichtigung einordnen, beschreibt der Beitrag Dach prüfen beim Hauskauf. Eine systematische Bestandsaufnahme weiterer energetischer Mängel hilft der Leitfaden Sanierungsbedarf erkennen.

Pflicht 3: Zugängliche Heiz- und Warmwasserleitungen dämmen (§ 69 GEG)

Die dritte Kernpflicht wird leicht übersehen, ist aber oft schnell und günstig zu erfüllen. § 69 GEG verlangt, dass bislang ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die nicht in beheizten Räumen verlaufen, nachträglich gedämmt werden. Gemeint sind typischerweise die Heizungs- und Warmwasserrohre im unbeheizten Keller.

Die geforderte Dämmdicke richtet sich nach dem Rohrdurchmesser (Anlage 8 des GEG). „Zugänglich“ bedeutet, dass die Leitung ohne nennenswerten baulichen Aufwand erreichbar ist – Rohre hinter zugemauerten Wänden oder im Estrich sind damit in der Regel nicht gemeint. Praktisch lässt sich diese Maßnahme häufig mit aufsteckbaren Dämmschläuchen in Eigenleistung erledigen; sie senkt zudem unmittelbar die Wärmeverluste.

Überblick: Pflichten, Paragrafen und Fristen

Die Spalte „Frist“ bezieht sich auf den Regelfall des über § 73 GEG zunächst ausgenommenen, selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses. Bei bereits zuvor vermieteten oder größeren Gebäuden bestanden die Pflichten in der Regel schon vor dem Kauf.

Heizungstausch und die 65-Prozent-Regel: 2026 noch in Bewegung

Häufig wird die GEG-Sanierungspflicht mit der „65-Prozent-Erneuerbaren-Regel“ verwechselt. Diese steht in § 71 GEG und betrifft den Einbau einer neuen Heizung: Danach muss eine neu eingebaute Heizung grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Sie ist damit etwas anderes als die oben beschriebenen Nachrüstpflichten – relevant wird sie erst, wenn ohnehin eine neue Anlage ansteht.

Wichtig für die Planung 2026: Diese Regel befindet sich in Überarbeitung. Die Bundesregierung hat Anfang 2026 Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG/GModG) vorgelegt; ein Kabinettsbeschluss erfolgte im Mai 2026, das Inkrafttreten wird im weiteren Jahresverlauf 2026 erwartet. Nach den bislang bekannten Plänen soll das bisherige „Heizungsgesetz“ deutlich umgebaut und die starre 65-Prozent-Pflicht entschärft werden. Da das Gesetzgebungsverfahren zum Stand Juni 2026 aber noch nicht abgeschlossen ist, sind Details und Übergangsfristen noch nicht endgültig. Wer keinen akuten Defekt hat, sollte einen größeren Heizungstausch daher nicht überstürzen, sondern den weiteren Gesetzgebungsweg im Blick behalten und sich vor einer Entscheidung individuell beraten lassen.

Was Käufer praktisch tun sollten

• Vor dem Kauf: Heizungsbaujahr und Kesseltyp klären (Typenschild, Energieausweis), Dachboden und Kellerleitungen besichtigen, Dämmzustand der obersten Geschossdecke prüfen.
• Direkt nach dem Kauf: Stichtag des Eigentumsübergangs im Grundbuch notieren – ab hier läuft in der Regel die Zwei-Jahres-Frist.
• Reihenfolge: Günstige Pflichten wie die Leitungsdämmung (§ 69) lassen sich schnell erledigen; größere Maßnahmen wie ein Kesseltausch oder eine Dachdämmung gehören in eine geordnete Sanierungsplanung – idealerweise mit Energieberatung und mit Blick auf mögliche Förderungen.
• Im Zweifel fachlich prüfen lassen: Ob ein konkreter Kessel unter das Betriebsverbot fällt oder als Niedertemperatur-/Brennwertgerät ausgenommen ist, sollte im Einzelfall ein Fachbetrieb oder Schornsteinfeger beurteilen. Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger kontrolliert ohnehin regelmäßig und weist auf nicht erfüllte Pflichten hin.
• Förderung mitdenken: Für viele energetische Maßnahmen – etwa Dämmung oder einen Heizungstausch – gibt es staatliche Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite. Die genauen Konditionen ändern sich regelmäßig; prüfen Sie vor Auftragsvergabe die zum Zeitpunkt der Maßnahme gültigen Programme und stellen Sie den Antrag rechtzeitig, da er häufig vor Vorhabensbeginn gestellt werden muss.

Was passiert, wenn man die Frist verstreichen lässt?

Die GEG-Pflichten sind keine reine Empfehlung: Werden sie nicht erfüllt, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. In der Praxis steht jedoch meist nicht das Bußgeld im Vordergrund, sondern der wirtschaftliche Eigeninteresse-Aspekt – eine ungedämmte Geschossdecke und ein ineffizienter Altkessel treiben die Energiekosten dauerhaft nach oben. Wer die Maßnahmen ohnehin sinnvoll terminiert, erfüllt die gesetzliche Pflicht in der Regel ganz nebenbei. Verkaufen Sie das Objekt später weiter, beginnt für die nächsten Eigentümer übrigens keine neue Frist mehr, wenn die Pflichten bereits erfüllt sind – ein gepflegter, GEG-konformer Zustand ist also auch beim Wiederverkauf ein Argument.

Die GEG-Pflichten sind beim Altbaukauf gut beherrschbar, wenn man sie früh kennt und in die Kaufentscheidung einpreist. Wer schon vor der Besichtigung eine strukturierte Ersteinschätzung möchte, kann den Exposé-Link in ImmoPrüf einlesen lassen: Das Tool ordnet Angaben wie Heizungsart, Baujahr und energetischen Zustand übersichtlich ein und zeigt, wo sich ein genauerer Blick – etwa auf Heizkessel, Dachdämmung oder Leitungen – besonders lohnt. Eine verbindliche Rechts- oder Energieberatung ersetzt das nicht, gibt Ihnen aber eine fundierte Grundlage für die nächsten Schritte.