GEG-Sanierungspflichten beim Altbau-Kauf 2026

Wer 2026 einen Altbau kauft, übernimmt nicht nur Mauern und Dach, sondern in vielen Fällen auch eine Reihe gesetzlicher Pflichten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für bestehende Gebäude sogenannte Nachrüstpflichten vor. Solange die Vorbesitzer ihr Ein- oder Zweifamilienhaus selbst bewohnt haben, ruhten diese Pflichten oft jahrzehntelang. Mit dem Eigentümerwechsel ändert sich das: Für die neuen Eigentümer beginnt in der Regel eine Frist von zwei Jahren, in der die wichtigsten Maßnahmen umgesetzt werden müssen.

Wichtige Änderung seit 29. Juli 2026: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die frühere Pflicht zur Außerbetriebnahme alter Öl- und Gas-Heizkessel (§ 72 GEG) ersatzlos entfallen. Übrig bleiben zwei Nachrüstpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des Dachs und die Dämmung zugänglicher Wärme- und Warmwasserleitungen. Dieser Ratgeber erklärt beide, ordnet den Wegfall des Kessel-Betriebsverbots ein und zeigt, was die gestrichene „65-Prozent-Regel“ beim Heizungstausch für Käufer bedeutet. Stand der folgenden Angaben ist der 30. Juli 2026; sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.

Warum der Eigentümerwechsel die Pflichten „scharf schaltet“

Der entscheidende Mechanismus steckt in § 73 GEG. Eigentümer von Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, die mindestens eine Wohnung bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, sind von den genannten Nachrüstpflichten zunächst ausgenommen. Dieses Stichtagsdatum ist das Inkrafttreten der ersten Energieeinsparverordnung (EnEV) – der Vorläuferregelung des heutigen GEG.

Diese persönliche Ausnahme ist jedoch nicht übertragbar. Sobald das Haus den Eigentümer wechselt – durch Kauf, aber auch durch Schenkung oder Erbschaft –, entfällt der Bestandsschutz. Für die neuen Eigentümer gilt dann: Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Praktisch heißt das: Als Käufer eines bislang selbst genutzten Altbaus haben Sie nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch typischerweise zwei Jahre Zeit, um die offenen Punkte abzuarbeiten.

Wichtig zur Einordnung: Bei Mehrfamilienhäusern oder Häusern, die schon vorher vermietet waren, galten die Pflichten ohnehin – hier gibt es keine geschenkte Frist durch den Kauf. Die Zwei-Jahres-Logik betrifft vor allem das klassische, lange selbst bewohnte Ein- oder Zweifamilienhaus.

Weggefallen: das Betriebsverbot für alte Heizkessel (§ 72 GEG)

Bis zum 28. Juli 2026 verbot § 72 GEG den Weiterbetrieb bestimmter alter Öl- und Gas-Heizkessel: betroffen waren Kessel mit Einbau vor dem 1. Januar 1991 sowie Kessel ab 1991, die älter als 30 Jahre waren. Niedertemperatur- und Brennwertkessel waren ausgenommen. Diese Vorschrift wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz ersatzlos aufgehoben; die Aufhebung gilt seit dem 29. Juli 2026.

Für Käufer ist das eine spürbare Entlastung: Ein alter Konstanttemperatur-Kessel im Keller löst keine gesetzliche Austauschpflicht mehr aus, auch nicht innerhalb der Zwei-Jahres-Frist nach dem Eigentumsübergang. Eine funktionierende Bestandsheizung darf weiterlaufen und bei einem Defekt repariert werden. Zusammen mit dem Kessel-Betriebsverbot ist auch das frühere Verbot entfallen, Heizkessel ab 2045 noch mit fossilen Brennstoffen zu betreiben.

Wirtschaftlich bleibt ein alter Kessel trotzdem ein Kostenrisiko, das in die Kaufentscheidung gehört: Konstanttemperatur-Geräte arbeiten deutlich ineffizienter als Brennwerttechnik, und ein Austausch steht bei einem 30 Jahre alten Gerät ohnehin absehbar an. Prüfen Sie das Heizungsalter deshalb weiterhin vor dem Kauf; der Energieausweis im Exposé nennt häufig das Baujahr des Wärmeerzeugers. Wer die laufenden Kosten und einen möglichen Austausch durchrechnen will, findet im Vergleich der Heizungsarten und Kosten eine Orientierung – die dort genannten Beträge sind Orientierungswerte und ersetzen kein konkretes Angebot.

Pflicht 1: Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen (§ 47 GEG)

§ 47 GEG verlangt, dass oberste Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Vereinfacht: Die Decke zum unbeheizten Dachboden – über die viel Wärme entweicht – muss einen Mindestdämmstandard erreichen.

Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn statt der Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. Das ist gerade bei ausgebauten oder zum Ausbau vorgesehenen Dachgeschossen der praktikablere Weg. Bereits ausreichend gedämmte Decken oder Dächer müssen selbstverständlich nicht nachgerüstet werden – maßgeblich ist, ob der Mindeststandard schon erreicht wird.

Für Käufer ist diese Pflicht oft die mit dem größten Spielraum: Eine begehbare oberste Geschossdecke lässt sich vergleichsweise einfach mit Dämmplatten oder Einblasdämmung ertüchtigen, während eine Dachdämmung von innen oder außen aufwändiger ist. Welche Variante in Frage kommt, hängt vom Zustand der Konstruktion ab. Wie Sie Schwachstellen am Dach schon bei der Besichtigung einordnen, beschreibt der Beitrag Dach prüfen beim Hauskauf. Eine systematische Bestandsaufnahme weiterer energetischer Mängel hilft der Leitfaden Sanierungsbedarf erkennen.

Pflicht 2: Zugängliche Heiz- und Warmwasserleitungen dämmen (§ 69 GEG)

Die dritte Kernpflicht wird leicht übersehen, ist aber oft schnell und günstig zu erfüllen. § 69 GEG verlangt, dass bislang ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die nicht in beheizten Räumen verlaufen, nachträglich gedämmt werden. Gemeint sind typischerweise die Heizungs- und Warmwasserrohre im unbeheizten Keller.

Die geforderte Dämmdicke richtet sich nach dem Rohrdurchmesser (Anlage 8 des GEG). „Zugänglich“ bedeutet, dass die Leitung ohne nennenswerten baulichen Aufwand erreichbar ist – Rohre hinter zugemauerten Wänden oder im Estrich sind damit in der Regel nicht gemeint. Praktisch lässt sich diese Maßnahme häufig mit aufsteckbaren Dämmschläuchen in Eigenleistung erledigen; sie senkt zudem unmittelbar die Wärmeverluste.

Überblick: Pflichten, Paragrafen und Fristen

Die Spalte „Frist“ bezieht sich auf den Regelfall des über § 73 GEG zunächst ausgenommenen, selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses. Bei bereits zuvor vermieteten oder größeren Gebäuden bestanden die Pflichten in der Regel schon vor dem Kauf. Die früher an dieser Stelle ebenfalls genannte Außerbetriebnahme alter Öl- und Gas-Heizkessel (§ 72 GEG) ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen und taucht in der Tabelle deshalb nicht mehr auf.

Heizungstausch: die 65-Prozent-Regel ist gestrichen

Häufig wurde die GEG-Sanierungspflicht mit der „65-Prozent-Erneuerbaren-Regel“ verwechselt. Diese stand in § 71 GEG und betraf den Einbau einer neuen Heizung: Danach musste eine neu eingebaute Heizung grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Sie war damit etwas anderes als die oben beschriebenen Nachrüstpflichten.

Diese Vorgabe gibt es nicht mehr. Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, der Bundesrat billigte es am selben Tag. Verkündet wurde das Gesetz am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226); die Heizungsregeln gelten seit dem 29. Juli 2026. Die starre 65-Prozent-Pflicht beim Heizungseinbau ist gestrichen — es gilt Technologieoffenheit, für neue fossile Heizungen aber ab 2029 eine steigende Beimischpflicht („Bio-Treppe“). Was das für Käufer konkret bedeutet, ordnet der Beitrag zur Heizungsgesetz-Reform 2026 ein. Eine funktionierende Bestandsheizung dürfen Sie weiterhin betreiben; ein größerer Heizungstausch ohne akuten Defekt sollte trotzdem gut geplant und mit Blick auf Förderung entschieden werden.

Was Käufer praktisch tun sollten

• Vor dem Kauf: Heizungsbaujahr und Kesseltyp klären (Typenschild, Energieausweis), Dachboden und Kellerleitungen besichtigen, Dämmzustand der obersten Geschossdecke prüfen.
• Direkt nach dem Kauf: Stichtag des Eigentumsübergangs im Grundbuch notieren – ab hier läuft in der Regel die Zwei-Jahres-Frist.
• Reihenfolge: Günstige Pflichten wie die Leitungsdämmung (§ 69) lassen sich schnell erledigen; größere Maßnahmen wie eine Dachdämmung oder ein freiwilliger Heizungstausch gehören in eine geordnete Sanierungsplanung – idealerweise mit Energieberatung und mit Blick auf mögliche Förderungen.
• Im Zweifel fachlich prüfen lassen: Ob die Dämmung der obersten Geschossdecke den geforderten Mindeststandard erreicht oder nachgerüstet werden muss, sollte im Einzelfall ein Fachbetrieb oder Energieberater beurteilen. Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger kontrolliert die Heizungsanlage ohnehin regelmäßig und weist auf offene Punkte hin.
• Förderung mitdenken: Für viele energetische Maßnahmen – etwa Dämmung oder einen Heizungstausch – gibt es staatliche Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite. Die genauen Konditionen ändern sich regelmäßig; prüfen Sie vor Auftragsvergabe die zum Zeitpunkt der Maßnahme gültigen Programme und stellen Sie den Antrag rechtzeitig, da er häufig vor Vorhabensbeginn gestellt werden muss.

Was passiert, wenn man die Frist verstreichen lässt?

Die GEG-Pflichten sind keine reine Empfehlung: Werden sie nicht erfüllt, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. In der Praxis steht jedoch meist nicht das Bußgeld im Vordergrund, sondern der wirtschaftliche Eigeninteresse-Aspekt – eine ungedämmte Geschossdecke und ein ineffizienter Altkessel treiben die Energiekosten dauerhaft nach oben. Wer die Maßnahmen ohnehin sinnvoll terminiert, erfüllt die gesetzliche Pflicht in der Regel ganz nebenbei. Verkaufen Sie das Objekt später weiter, beginnt für die nächsten Eigentümer übrigens keine neue Frist mehr, wenn die Pflichten bereits erfüllt sind – ein gepflegter, GEG-konformer Zustand ist also auch beim Wiederverkauf ein Argument.

Die GEG-Pflichten sind beim Altbaukauf gut beherrschbar, wenn man sie früh kennt und in die Kaufentscheidung einpreist. Wer schon vor der Besichtigung eine strukturierte Ersteinschätzung möchte, kann den Exposé-Link in ImmoPrüf einlesen lassen: Das Tool ordnet Angaben wie Heizungsart, Baujahr und energetischen Zustand übersichtlich ein und zeigt, wo sich ein genauerer Blick – etwa auf Heizkessel, Dachdämmung oder Leitungen – besonders lohnt. Eine verbindliche Rechts- oder Energieberatung ersetzt das nicht, gibt Ihnen aber eine fundierte Grundlage für die nächsten Schritte.