Photovoltaik beim Hauskauf bewerten: Eigentum oder Pacht?

Eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach wird im Exposé gern als Pluspunkt verkauft: niedrige Stromkosten, ein Beitrag zum Klimaschutz, scheinbar geschenkte Energie. Doch ob die Anlage für Sie als Käufer wirklich ein Vorteil ist, hängt an Fragen, die im Exposé selten beantwortet werden. Gehört die Anlage überhaupt zum Haus? Wie alt sind Module und Wechselrichter? Und welche Einspeisevergütung läuft noch?

Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie eine vorhandene PV-Anlage beim Hauskauf nüchtern bewerten – von der entscheidenden Eigentumsfrage über die Technik bis zur Steuer- und Förderlage 2026. Die genannten Werte sind grobe Orientierungsgrößen für eine erste Einschätzung und ersetzen keine fachliche Prüfung der konkreten Anlage und Verträge.

Die wichtigste Frage zuerst: Eigentum oder Pacht?

Bevor Sie über Module und Erträge nachdenken, müssen Sie klären, wem die Anlage gehört. Das ist nicht selbstverständlich. Eine PV-Anlage kann dem Hauseigentümer gehören und beim Verkauf einfach mitübergehen – oder sie ist gepachtet beziehungsweise über ein Mietmodell finanziert. Im zweiten Fall kaufen Sie nicht die Anlage, sondern übernehmen einen laufenden Vertrag mit einem Anbieter.

Bei Pacht- und Mietmodellen zahlt der Hausbewohner eine feste monatliche Rate, oft über 15 bis 20 Jahre. Der Anbieter bleibt Eigentümer der Technik. Solche Verträge sind häufig durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch abgesichert, die dem Anbieter ein Nutzungsrecht am Dach einräumt. Diese Eintragung übernehmen Sie als Käufer mit – sie bindet das Grundstück, nicht die Person.

Prüfen Sie deshalb immer zwei Dinge: Erstens das Grundbuch (Abteilung II) auf Dienstbarkeiten zugunsten eines Energieanbieters. Zweitens, ob ein Pacht-, Miet- oder Stromliefervertrag besteht, den Sie fortführen müssen. Lassen Sie sich den vollständigen Vertrag vor dem Notartermin zeigen und prüfen Sie Restlaufzeit, monatliche Rate, Kündigungsmöglichkeiten und die Konditionen am Vertragsende.

Eine geerbte oder mitgekaufte Anlage im Eigentum ist meist die unkompliziertere Variante. Ein übernommener Vertrag kann sich dagegen über Jahre als Kostenpunkt herausstellen, mit dem Sie nicht gerechnet haben. Behandeln Sie ihn wie jede andere wiederkehrende Belastung und kalkulieren Sie ihn bei den laufenden Kosten von Anfang an mit ein.

Technik bewerten: Module, Wechselrichter, Speicher

Gehört die Anlage zum Haus, lohnt der genaue Blick auf den Zustand. Eine PV-Anlage ist kein Bauteil, das ewig hält – einzelne Komponenten haben sehr unterschiedliche Lebensdauern.

Module und ihre Alterung

Solarmodule sind langlebig. Üblicherweise rechnet man mit einer Nutzungsdauer von rund 25 bis 30 Jahren. Die Leistung lässt dabei langsam nach: Als grober Orientierungswert gilt eine Degradation von etwa 0,5 Prozent pro Jahr. Ein 15 Jahre altes Modul liefert also erfahrungsgemäß noch ungefähr 90 Prozent seiner ursprünglichen Leistung. Das ist kein Mangel, sondern normaler Verschleiß – nur sollten Sie es beim Ertrag berücksichtigen.

Fragen Sie nach dem Inbetriebnahmejahr und der Nennleistung in Kilowatt-Peak (kWp). Lassen Sie sich, falls vorhanden, die Datenblätter und Wartungsnachweise geben. Wichtig ist auch die jährliche Ertragshistorie: Wenn der Verkäufer Erzeugungsdaten vorlegen kann, sehen Sie, ob die Anlage tatsächlich liefert oder ob die Leistung über die Jahre stärker eingebrochen ist als erwartet.

Der Wechselrichter – die heimliche Folgekostenfalle

Der Wechselrichter wandelt den Gleichstrom der Module in haushaltsüblichen Wechselstrom um. Er ist das Bauteil mit der kürzesten Lebensdauer: Erfahrungsgemäß hält er nur etwa 10 bis 15 Jahre, also deutlich kürzer als die Module. Bei einer Anlage, die 12 oder 15 Jahre alt ist, steht ein Austausch oft kurz bevor. Die Kosten dafür liegen je nach Anlagengröße grob im niedrigen vierstelligen Bereich – das ist ein realistischer Verhandlungspunkt.

Fragen Sie konkret: Ist der ursprüngliche Wechselrichter noch verbaut oder wurde er bereits getauscht? Ein neuer Wechselrichter ist ein echter Pluspunkt; ein alter ein kalkulierbares Risiko.

Batteriespeicher

Ein Stromspeicher erhöht den Eigenverbrauch und damit den Nutzen der Anlage. Auch hier zählt das Alter: Heutige Lithium-Speicher sind auf viele Ladezyklen ausgelegt, verlieren über die Jahre aber ebenfalls Kapazität. Lassen Sie sich Hersteller, Baujahr, Nennkapazität und – falls vorhanden – die aktuelle Restkapazität nennen. Ein vorhandener Speicher ist nicht automatisch ein Gewinn, wenn er am Ende seiner Lebensdauer steht.

Einspeisevergütung: Bestandsschutz schlägt Neuanlage

Wer Strom ins öffentliche Netz einspeist, erhält dafür eine Vergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Entscheidend ist: Der Satz, der bei der Inbetriebnahme galt, wird für 20 Jahre garantiert. Eine ältere Anlage genießt also Bestandsschutz und kann eine deutlich höhere Vergütung haben, als heute für Neuanlagen gezahlt wird.

Das ist beim Hauskauf bares Geld wert. Anlagen, die vor einigen Jahren ans Netz gingen, laufen oft noch mit Sätzen, die ein Mehrfaches der heutigen Vergütung betragen. Klären Sie deshalb: In welchem Jahr ging die Anlage ans Netz, wie hoch ist der garantierte Satz, und wie viele der 20 Jahre sind noch übrig?

Für Neuanlagen 2026 sind die festen Sätze dagegen niedrig. Stand Juni 2026 gelten für ab Februar 2026 in Betrieb genommene Anlagen die folgenden Werte (Quelle: ADAC, auf Basis der Bundesnetzagentur-Sätze). Beachten Sie, dass für den 1. August 2026 die nächste turnusmäßige Absenkung vorgesehen ist.

Bei Teileinspeisung nutzen Sie einen Teil des Stroms selbst und speisen nur den Überschuss ein – das ist der Normalfall im Eigenheim und finanziell meist attraktiver, weil selbst genutzter Strom teuren Netzstrom ersetzt. Bei Volleinspeisung geht der gesamte Strom ins Netz. Wichtig für die Zukunft: Ab dem 1. Januar 2027 soll die feste Einspeisevergütung für neue kleine Anlagen schrittweise durch marktorientierte Modelle ersetzt werden. Für eine bereits laufende Bestandsanlage ändert sich dadurch nichts – deren Satz bleibt über die vollen 20 Jahre garantiert.

Steuern 2026: für kleine Anlagen erfreulich einfach

Die steuerliche Behandlung kleiner PV-Anlagen ist seit einigen Jahren deutlich vereinfacht – das nimmt der Bewertung viel Komplexität.

• 0 Prozent Umsatzsteuer beim Kauf: Seit 2023 gilt für die Lieferung und Installation kleiner Anlagen sowie wesentlicher Komponenten wie Module und Speicher ein Nullsteuersatz. Wer 2026 eine Anlage bis 30 kWp auf oder an einem Wohngebäude anschafft, zahlt darauf keine Mehrwertsteuer.
• Einkommensteuerbefreiung: Nach § 3 Nr. 72 EStG sind die Einnahmen aus dem Betrieb steuerfrei – sowohl die Einspeisevergütung als auch der Wert des selbst genutzten Stroms. Die Grenze liegt bei bis zu 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit (für ab 2025 in Betrieb genommene oder erweiterte Anlagen einheitlich). Die meisten Eigenheim-Anlagen liegen darunter.

Für Sie als Käufer einer typischen Anlage im Einfamilienhaus heißt das: In aller Regel fallen weder auf die Einspeisung noch auf den Eigenverbrauch Einkommensteuer an, und die Steuererklärung wird dadurch nicht komplizierter. Bei größeren Anlagen, Mehrfamilienhäusern oder gewerblicher Nutzung kann die Lage anders sein – das gehört dann in eine Beratung beim Steuerberater.

Wie die Anlage in die Gesamtbewertung passt

Eine PV-Anlage sollte Ihre Kaufentscheidung nicht allein tragen, aber sie verändert die Rechnung. Eine eigene, gut laufende Anlage mit hoher Bestandsvergütung und intakter Technik ist ein realer Wert. Eine alte Anlage mit fälligem Wechselrichter oder ein langfristiger Pachtvertrag dagegen sind Lasten, die Sie in den Preis einpreisen sollten.

Denken Sie die Anlage außerdem mit dem Dach zusammen. Wer in den nächsten Jahren eine Dachsanierung erwartet, muss die Module dafür demontieren und wieder aufsetzen lassen – das kostet extra. Prüfen Sie deshalb den Zustand des Dachs immer gemeinsam mit der Anlage. Und werfen Sie einen Blick in den Energieausweis im Exposé: Er sagt zwar wenig über die PV-Anlage selbst, ordnet aber den energetischen Gesamtzustand des Hauses ein, in dem die Anlage steht.

Checkliste für die Besichtigung

• Gehört die Anlage zum Haus oder ist sie gepachtet bzw. gemietet?
• Steht im Grundbuch (Abteilung II) eine Dienstbarkeit zugunsten eines Anbieters?
• Wenn Vertrag: Restlaufzeit, Monatsrate, Kündigung, Konditionen am Vertragsende?
• Inbetriebnahmejahr, Leistung in kWp, Ertragshistorie der letzten Jahre?
• Wechselrichter – Originalgerät oder bereits getauscht, wie alt?
• Batteriespeicher vorhanden, Baujahr und Restkapazität?
• Höhe und Restlaufzeit der EEG-Einspeisevergütung?
• Wartungs- und Versicherungsunterlagen vollständig?

Eine vollständige Bewertung gelingt erst mit den Originaldokumenten und – bei Zweifeln an der Technik – einem Fachbetrieb vor Ort. Für die erste Orientierung hilft ImmoPrüf: Aus einem Exposé-Link erstellt das Tool eine strukturierte Ersteinschätzung und macht sichtbar, welche Punkte – etwa eine vorhandene PV-Anlage – Sie vor dem Kauf gezielt hinterfragen sollten. So gehen Sie mit den richtigen Fragen in die Besichtigung, statt sich von einem schönen Stichwort im Exposé blenden zu lassen.