ImmoSanierungskosten 2026: Tabelle aller Gewerke mit Preisen
Was kostet ein neues Dach? Was eine komplette Badsanierung, was der Heizungstausch? Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, braucht für diese Fragen belastbare Zahlen — denn der Sanierungsbedarf gehört rechnerisch zum Kaufpreis dazu. Diese Seite bündelt die üblichen Sanierungskosten 2026 als Tabelle: je Gewerk, mit Preis pro Einheit und einem Beispielwert für ein typisches Einfamilienhaus mit rund 140 m² Wohnfläche.
Alle Werte sind Orientierungsspannen für Deutschland (Stand 2026, inkl. Handwerkerleistung und Material). Regional und je nach Ausstattung sind Abweichungen von gut 30 % in beide Richtungen normal — in Ballungsräumen eher das obere Ende. Wie Sie den Bedarf eines konkreten Objekts erkennen, zeigt Sanierungsbedarf erkennen; was er für Angebotspreis und Verhandlung bedeutet, Haus überteuert? 7 Kennzahlen.
Sanierungskosten 2026: die große Gewerke-Tabelle
| Maßnahme | Üblicher Preis | Beispiel EFH (~140 m²) |
|---|---|---|
| Dach neu eindecken (ohne Dämmung) | 100–200 €/m² Dachfläche | 15.000–30.000 € |
| Dach inkl. Dämmung (Aufsparren, GEG-konform) | 200–350 €/m² Dachfläche | 25.000–50.000 € |
| Oberste Geschossdecke dämmen | 40–80 €/m² | 4.000–8.000 € |
| Fassadendämmung (WDVS) inkl. Putz | 100–250 €/m² Fassade | 15.000–40.000 € |
| Kellerdecke dämmen | 30–60 €/m² | 3.000–6.000 € |
| Fenster tauschen (3-fach-Verglasung) | 500–800 € je Standardfenster | 8.000–25.000 € (15–20 Fenster) |
| Haustür | — | 2.000–5.000 € |
| Gas-Brennwertheizung | — | 8.000–12.000 € |
| Wärmepumpe (Luft-Wasser) | — | 18.000–35.000 € (vor Förderung) |
| Pelletheizung | — | 20.000–30.000 € |
| Bad komplett sanieren | 2.500–4.000 €/m² Badfläche | 12.000–20.000 € (mittleres Niveau) |
| Elektrik komplett erneuern | 60–110 €/m² Wohnfläche | 8.000–15.000 € |
| Wasser-/Abwasserleitungen erneuern | — | 8.000–15.000 € |
| Böden neu (Parkett/Vinyl inkl. Verlegung) | 40–100 €/m² | 6.000–14.000 € |
| Malerarbeiten komplett | 10–25 €/m² Wandfläche | 5.000–10.000 € |
| Keller abdichten (innen) | — | 5.000–15.000 € |
| Keller abdichten (außen, aufgraben) | 500–1.200 € je lfm | 20.000–40.000 € |
Zur Einordnung der Heizsysteme (Verbrauch, Förderung, GEG) lohnt der Heizungsarten-Vergleich; welche Pflichten nach dem Kauf ohnehin anstehen, erklärt GEG-Sanierungspflichten beim Altbau-Kauf.
Komplettsanierung: Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche
Für die schnelle Überschlagsrechnung beim Kauf hat sich die Quadratmeter-Logik bewährt:
| Sanierungstiefe | Kosten je m² Wohnfläche | EFH 140 m² |
|---|---|---|
| Renovierung (Böden, Wände, Optik) | 100–300 € | 14.000–42.000 € |
| Teilmodernisierung (Heizung, Fenster, Bad, Elektrik teilweise) | 400–800 € | 56.000–112.000 € |
| Kernsanierung (alles bis auf den Rohbau) | 800–1.500 € | 112.000–210.000 € |
Ab etwa 1.500 €/m² nähern sich die Kosten dem Neubauniveau — dann gehört der Vergleich Altbau oder Neubau? auf den Tisch. Die Spannen decken sich mit der Praxis: Ein unsaniertes Haus der 1970er mit fälliger Heizung, Fenstern, Fassade, Bad und Elektrik landet typisch bei 60.000 bis 120.000 € — vor Förderung.
Typischer Sanierungsbedarf nach Baujahr
| Baujahr | Typische offene Posten (falls unsaniert) | Größenordnung EFH |
|---|---|---|
| vor 1949 | Substanzabhängig: Dach, Leitungen, Elektrik, Feuchtigkeit, teils Statik — große Streuung | 800–1.500 €/m², im Einzelfall mehr |
| 1950–1979 | Heizung, Fenster, Dach, Elektrik, Dämmung fehlen meist komplett; Asbest möglich | 60.000–120.000 € |
| 1980–1999 | Heizung fällig, Fenster/Bäder je nach Pflege, Dämmung dünn | 25.000–50.000 € |
| 2000–2015 | Heizung am Lebensdauer-Ende, Bäder optisch, sonst meist solide | 10.000–30.000 € |
| ab 2016 | Kein struktureller Bedarf; laufende Instandhaltungsrücklage einplanen | Rücklage statt Sanierung |
Wie Sie das Baujahr eines Objekts systematisch einordnen und welche Modernisierungen wirklich zählen, vertieft Baujahr und Modernisierung. Bei Verdachtsfällen (Asbest, Feuchtigkeit, Risse) gehört vor den Kauf ein Profi — Kosten und Nutzen zeigt Bausachverständiger beim Hauskauf.
Die richtige Reihenfolge — und der Puffer
- Substanz sichern: Dach dicht, Keller trocken, Statik geklärt. Alles andere baut darauf auf.
- Rohbaunahes zuerst: Elektrik und Wasserleitungen erneuern, solange Wände offen sind — nachträglich wird es doppelt teuer.
- Hülle vor Heizung: Erst dämmen und Fenster tauschen, dann die Heizung dimensionieren — sonst ist die neue Anlage überdimensioniert.
- Oberflächen zuletzt: Böden, Maler, Bad-Optik ganz am Ende.
Kalkulieren Sie auf jede Sanierungssumme einen Puffer von 10 bis 20 % für Unvorhergesehenes — bei Häusern vor 1950 eher 20 bis 30 %, weil hinter geöffneten Wänden regelmäßig Überraschungen warten. Und rechnen Sie Förderung dagegen: Für den Heizungstausch sind über die KfW bis zu 70 % Zuschuss möglich, für Dämmung und Fenster 15 bis 20 % über das BAFA — die Details stehen im Ratgeber Förderung für energetische Sanierung 2026.
Was die Zahlen für den Kaufpreis bedeuten
Die Tabelle ist Ihr Verhandlungswerkzeug: Kaufpreis plus realistisch bepreister Sanierungsbedarf plus Kaufnebenkosten ergibt die echte Gesamtinvestition — und erst die ist mit sanierten Objekten oder dem Neubau vergleichbar. Ein dokumentierter Posten („Heizung von 1998, Tausch laut Tabelle 18.000 bis 35.000 €") ist dabei mehr wert als jedes Bauchgefühl. Wie Sie daraus eine Verhandlungsstrategie machen, zeigt Kaufpreis verhandeln; die laufenden Folgekosten eines schlechten Zustands beziffert Zustand und Folgekosten.
Fazit
Sanierungskosten sind 2026 kein Geheimnis — die Spannen je Gewerk sind gut dokumentiert: Dach 15.000–30.000 €, Wärmepumpe 18.000–35.000 € vor Förderung, Bad 12.000–20.000 €, Elektrik 8.000–15.000 €, Kernsanierung 800–1.500 €/m². Wer diese Zahlen beim Kauf parat hat, erkennt überteuerte Angebote, verhandelt mit Belegen statt Gefühl und plant die Finanzierung realistisch.
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Häufige Fragen
Was kostet eine Kernsanierung pro Quadratmeter?
Eine Kernsanierung — alles neu bis auf den Rohbau — kostet 2026 üblicherweise 800 bis 1.500 € je Quadratmeter Wohnfläche, bei einem 140-m²-Haus also 112.000 bis 210.000 €. Eine Teilmodernisierung (Heizung, Fenster, Bad, Elektrik) liegt bei 400 bis 800 €/m². Ab etwa 1.500 €/m² lohnt der Vergleich mit dem Neubau.
Was kostet ein neues Dach beim Einfamilienhaus?
Das reine Neueindecken kostet 100 bis 200 € je Quadratmeter Dachfläche — beim typischen Einfamilienhaus 15.000 bis 30.000 €. Mit GEG-konformer Aufsparrendämmung sind es 200 bis 350 €/m², also 25.000 bis 50.000 €. Der Zustand des Dachstuhls entscheidet über das obere oder untere Ende der Spanne.
Was kostet eine komplette Badsanierung?
Ein mittleres Niveau kostet 12.000 bis 20.000 € pro Bad bzw. 2.500 bis 4.000 € je Quadratmeter Badfläche. Einfache Modernisierungen beginnen bei rund 8.000 €, gehobene Ausstattung mit bodengleicher Dusche und hochwertigen Fliesen erreicht 30.000 €. Kostentreiber sind neue Leitungen und das Verlegen von Anschlüssen.
In welcher Reihenfolge sollte man ein Haus sanieren?
Substanz vor Optik: erst Dach dicht und Keller trocken, dann rohbaunahe Gewerke wie Elektrik und Wasserleitungen, danach Dämmung und Fenster, erst dann die Heizung dimensionieren und ganz zum Schluss Böden und Maler. Wer die Heizung vor der Dämmung tauscht, kauft sie oft überdimensioniert.
Wie viel Puffer sollte ich bei Sanierungskosten einplanen?
Rechnen Sie 10 bis 20 % Reserve auf die kalkulierte Summe, bei Häusern mit Baujahr vor 1950 eher 20 bis 30 % — hinter geöffneten Wänden warten regelmäßig Überraschungen. Bei größeren Vorhaben lohnt vor dem Kauf ein Bausachverständiger (400 bis 1.500 €), der die Posten belastbar beziffert.
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