Überbau beim Hauskauf: Was das BGH-Urteil 2026 ändert

Eine Garage, die 20 Zentimeter auf dem Nachbargrundstück steht. Ein Dachüberstand, der über die Grenze ragt. Ein Anbau, den ein Voreigentümer vor Jahrzehnten ein Stück zu weit gesetzt hat. Solche Grenzüberschreitungen sind im Gebäudebestand häufiger, als die meisten Käufer vermuten — und der Bundesgerichtshof hat am 26. Juni 2026 entschieden, in welche rechtliche Schublade sie gehören.

Das Ergebnis fällt zulasten der Käuferseite aus: Ein entschuldigter Überbau begründet danach keinen Rechtsmangel, sondern ausschließlich einen Sachmangel. Damit greift der Ausschluss der Sachmängelhaftung, der in praktisch jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie steht. Dieser Ratgeber ordnet ein, was das konkret bedeutet, warum ein Blick ins Grundbuch hier nichts nützt und wie sich ein Überbau vor dem Notartermin erkennen lässt. Alle Angaben geben den Stand vom 6. August 2026 wieder und ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.

Der Fall: ein Nebengebäude, das über die Grenze ragt

Ein Ehepaar kaufte im März 2021 ein Grundstück in Mecklenburg-Vorpommern — mit einem Haupthaus aus dem 18. Jahrhundert und einem Nebengebäude, das ein Voreigentümer in den 1990er-Jahren anstelle eines abgerissenen Schuppens errichtet hatte. Für dieses Nebengebäude fehlte die Baugenehmigung, und es ragte zudem teilweise über die Grundstücksgrenze auf das Nachbargrundstück.

Der Kaufvertrag enthielt den branchenüblichen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Als die Käufer die Sachlage bemerkten, fochten sie den Vertrag an und verlangten die Rückabwicklung: Der Verkäufer habe die fehlenden Genehmigungen arglistig verschwiegen. Nach dem Landgericht Stralsund befasste sich das Oberlandesgericht Rostock mit dem Fall.

Der Bundesgerichtshof hat dessen Entscheidung aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen (BGH, Urteil vom 26. Juni 2026, Az. V ZR 78/25). Endgültig entschieden ist der Streit damit nicht — die für Käufer wichtige Weichenstellung steht aber fest.

Was ein entschuldigter Überbau überhaupt ist

Den Fall regeln die §§ 912 ff. BGB. Hat jemand bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, muss der Nachbar den Überbau dulden — es sei denn, er hat vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprochen. Das ist der „entschuldigte Überbau".

Geduldet werden muss der Bau also nur unter engen Voraussetzungen. Daraus folgt eine Unterscheidung, die für Käufer über sehr unterschiedliche Risiken entscheidet:

• Entschuldigter Überbau: Der Nachbar muss ihn dulden. Er erhält dafür eine Geldrente, die sogenannte Überbaurente (§ 912 Abs. 2 BGB). Das Gebäude darf stehen bleiben.
• Nicht entschuldigter Überbau: Lag Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vor oder hat der Nachbar rechtzeitig widersprochen, besteht keine Duldungspflicht. Dann steht im Raum, dass der überbauende Teil beseitigt werden muss — im schlimmsten Fall ein Teilabriss.

Die Überbaurente ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks vom jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks jährlich im Voraus zu zahlen (§ 913 BGB). Das Wort „jeweiligen" ist entscheidend: Die Pflicht hängt am Grundstück, nicht an der Person. Wer kauft, übernimmt sie mit. Umgekehrt kann der Nachbar nach § 915 BGB jederzeit verlangen, dass ihm der überbaute Grundstücksteil abgekauft wird — zu dem Wert, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung hatte.

Der Kern des Urteils: Sachmangel statt Rechtsmangel

Bis zu dieser Entscheidung war umstritten, ob ein Überbau den Käufer als Rechtsmangel oder als Sachmangel trifft. Ein Rechtsmangel liegt nach § 435 BGB vor, wenn Dritte in Bezug auf die Sache Rechte gegen den Käufer geltend machen können, die er nicht vertraglich übernommen hat. Ein Sachmangel knüpft dagegen an die Beschaffenheit der Kaufsache selbst an.

Der BGH ordnet den entschuldigten Überbau nun der zweiten Kategorie zu: Die nachbarrechtliche Bindung samt Rentenpflicht ist eine Eigentumsbeschränkung, die an die tatsächliche Beschaffenheit des Grundstücks anknüpft — und damit ein Sachmangel, kein Rechtsmangel. Diese Zuordnung klingt technisch, hat für Käufer aber unmittelbar praktische Folgen.

Praktisch bedeutet das: Wer nach dem Kauf feststellt, dass die mitgekaufte Garage zum Teil auf fremdem Grund steht, kommt gegen den Verkäufer regelmäßig nur noch weiter, wenn sich nachweisen lässt, dass dieser davon wusste und es bewusst verschwiegen hat. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer bei Arglist nicht auf den Haftungsausschluss berufen — dieser Nachweis gelingt in der Praxis aber selten. Der gleiche Mechanismus zeigt sich bei anderen verschwiegenen Mängeln, etwa bei Schimmel und Feuchtigkeit oder bei Asbest im Haus.

Der blinde Fleck: Im Grundbuch steht davon nichts

Viele Käufer verlassen sich darauf, dass Belastungen im Grundbuch stehen. Bei der Überbaurente ist das ausdrücklich nicht der Fall. § 914 Abs. 2 BGB bestimmt: Das Recht wird nicht in das Grundbuch eingetragen. Eine Eintragung ist nur nötig, wenn auf das Recht verzichtet oder die Höhe der Rente vertraglich festgelegt werden soll.

Hinzu kommt der Rang. Nach § 914 Abs. 1 BGB geht das Recht auf die Rente allen Rechten am belasteten Grundstück vor — auch den älteren. Es erlischt erst, wenn der Überbau beseitigt wird. Eine unsichtbare Belastung mit Vorrang vor der eigenen Grundschuld ist genau die Art von Detail, die in einer Standardprüfung untergeht.

Ein sauber gelesener Grundbuchauszug bleibt trotzdem Pflicht — er zeigt Wegerechte, Wohnrechte und Reallasten in Abteilung II. Nur eben nicht den Überbau. Ähnlich verhält es sich mit Baulasten, die je nach Bundesland in einem separaten Baulastenverzeichnis geführt werden und ebenfalls nicht im Grundbuch auftauchen.

Wo Grenzüberschreitungen typischerweise vorkommen

Überbauten entstehen selten aus Nachlässigkeit im großen Stil. Meist geht es um wenige Zentimeter an Stellen, die beim Bau als unproblematisch galten. Diese Kandidaten lohnen einen zweiten Blick:

Wichtig ist die Blickrichtung. Sie können sowohl als Überbauender betroffen sein — Ihr künftiges Gebäude ragt auf das Nachbargrundstück, Sie schulden die Rente — als auch als Geduldeter, wenn das Nachbargebäude auf Ihrem Grundstück steht und Ihnen eine Fläche dauerhaft entzogen ist. Beides mindert den Wert dessen, was Sie tatsächlich kaufen.

So prüfen Sie das vor dem Notartermin

Der Aufwand hält sich in Grenzen, wenn man weiß, wonach zu suchen ist. Diese Schritte gehören in die Vorbereitung:

1. Amtliche Flurkarte anfordern. Die Liegenschaftskarte des Katasteramts zeigt Flurstücksgrenzen und Gebäudeumringe übereinander. Ragt ein Gebäudeumriss sichtbar über eine Flurstücksgrenze, ist der Fall damit bereits erkennbar. Welche Unterlagen Sie darüber hinaus brauchen, listet unser Überblick zu den Unterlagen vor dem Immobilienkauf.
2. Bei der Besichtigung die Grenze abgehen. Suchen Sie Grenzsteine oder Grenzmarken und vergleichen Sie den Verlauf mit der Karte. Wo Zäune, Hecken oder Mauern eine „gefühlte" Grenze bilden, muss diese nicht der katasterlichen entsprechen.
3. Bei Verdacht vermessen lassen. Eine Grenzermittlung oder Grenzanzeige führen die Katasterbehörde oder öffentlich bestellte Vermessungsingenieure durch. Die Gebühren richten sich nach den Vermessungsgebührenordnungen der Länder und fallen sehr unterschiedlich aus — ein Kostenangebot vorab einzuholen, ist deshalb sinnvoll.
4. Verkäufer schriftlich fragen. Stellen Sie die Frage nach Grenzüberschreitungen, Überbaurenten und Absprachen mit Nachbarn in Textform, etwa per E-Mail, und heben Sie die Antwort auf. Eine dokumentierte Falschauskunft ist die realistischste Grundlage, um später Arglist überhaupt belegen zu können.
5. Baugenehmigungen abgleichen. Im entschiedenen Fall kam die fehlende Genehmigung zum Überbau hinzu. Lassen Sie sich Genehmigungen und Bauzeichnungen zu allen Nebengebäuden zeigen und vergleichen Sie sie mit dem, was tatsächlich steht. Wenn Zweifel an der Bausubstanz bleiben, hilft ein Bausachverständiger beim Ortstermin.

Was in den Kaufvertrag gehört

Der Gewährleistungsausschluss lässt sich beim Bestandskauf selten wegverhandeln. Wirksamer ist der andere Hebel: eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung. Wird im Vertrag festgehalten, dass die aufstehenden Gebäude die Grundstücksgrenzen nicht überschreiten und keine Überbaurente geschuldet wird, ist das eine vereinbarte Beschaffenheit — und der pauschale Haftungsausschluss läuft insoweit leer.

Formulierungen dieser Art gehören in den Entwurf, nicht in den Notartermin. Der Entwurf muss Ihnen bei Verbraucherverträgen in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen; diese Zeit ist genau dafür da. Wie Sie den Entwurf systematisch durchgehen, zeigt der Leitfaden Kaufvertrag prüfen, den Ablauf selbst beschreibt der Beitrag zum Notartermin.

Ist ein Überbau bereits bekannt, ist er kein automatisches Ausschlusskriterium. Häufig existiert eine alte Absprache mit dem Nachbarn, manchmal eine eingetragene Dienstbarkeit, gelegentlich ein Verzicht auf die Rente. Entscheidend ist, dass die Situation vor der Unterschrift geklärt und im Vertrag abgebildet ist — und dass sich der Aufwand im Preis wiederfindet. Grundsätzliches zur Grundstücksprüfung sammelt der Beitrag Grundstück kaufen: worauf achten.

Fazit: Ein Detail mit großer Hebelwirkung

Der BGH hat am 26. Juni 2026 klargestellt, dass ein entschuldigter Überbau den Käufer als Sachmangel trifft. Das verschiebt das Risiko spürbar: Der übliche Haftungsausschluss greift, die Verjährung ist deutlich kürzer als bei einem Rechtsmangel, und ohne Nachweis von Arglist bleibt der Käufer auf der Situation sitzen. Weil die Überbaurente nach § 914 Abs. 2 BGB nicht im Grundbuch steht, führt die übliche Unterlagenprüfung an diesem Punkt vorbei.

Der Aufwand, das auszuschließen, ist gering: Flurkarte anfordern, Grenze abgehen, schriftlich nachfragen, bei Zweifeln vermessen lassen. Dass ein einzelner Satz im Vertrag über fünfstellige Beträge entscheiden kann, zeigt auch ein anderes aktuelles Urteil — nachzulesen im Beitrag zur Maklerprovision beim Zweifamilienhaus.

Ob ein Exposé an solchen Stellen überhaupt genug hergibt, lässt sich schon vor der Besichtigung einordnen. ImmoPrüf liest den Link zum Exposé ein und stellt Angaben zu Grundstück, Nebengebäuden, Baujahr, Preisniveau und Kaufnebenkosten strukturiert zusammen — als Grundlage für die richtigen Rückfragen, nicht als Ersatz für eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Jetzt Exposé prüfen lassen.