Energieausweis 2027: Was sich für Käufer ändert

Zum Jahreswechsel ändern sich zwei Dinge, die jeden betreffen, der 2027 ein Haus oder eine Wohnung kauft: Am 1. Januar 2027 treten die neuen Regeln für den Energieausweis in Kraft, und am 1. Februar 2027 sinkt die staatliche Förderung für den Heizungstausch zum ersten Mal. Beides steht fest. Die neuen Ausweisregeln stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG), die Förderschritte in den Bedingungen der KfW.

Dieser Ratgeber zeigt, was sich konkret ändert, woran Sie den neuen Ausweis im Exposé erkennen und warum sich Werte aus neuen und alten Anzeigen nicht mehr direkt vergleichen lassen. Alle Angaben geben den Stand vom 11. November 2026 wieder.

Ab wann gelten die neuen Regeln für den Energieausweis?

Ab dem 1. Januar 2027. Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und tritt gestaffelt in Kraft. Die Heizungsregeln gelten bereits seit dem 29. Juli 2026. Die Änderungen am Energieausweis stehen in Artikel 2 des Gesetzes, der nach Artikel 9 Absatz 2 am ersten Tag des sechsten Kalendermonats nach der Verkündung in Kraft tritt, also am 1. Januar 2027.

Wichtig für Käufer: Ein Energieausweis, der vor diesem Datum ausgestellt wurde, bleibt gültig. Er wird für zehn Jahre ausgestellt (§ 79 Absatz 3 GModG), und das Gesetz verlangt keinen Austausch bestehender Ausweise. Sie werden 2027 und in den Folgejahren also Exposés mit altem und mit neuem Ausweis nebeneinander sehen.

Die Änderungen im Überblick

Was sich im Exposé ändert

Die sichtbarste Änderung für Käufer betrifft die Immobilienanzeige. Liegt ein Energieausweis nach neuem Recht vor, muss die Anzeige künftig das Ausstellungsdatum und den Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr nennen, dazu Effizienzklasse, Baujahr und den wesentlichen Energieträger der Heizung. Bisher stand in der Anzeige der Endenergiewert.

Für Anzeigen mit einem Ausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, gelten weiter die bisherigen Pflichtangaben (§ 112 Absatz 3 GModG). Dort sehen Sie also weiterhin den Endenergiewert.

Die Folge: Die Zahlen sind nicht mehr direkt vergleichbar. Endenergie ist die Energiemenge, die im Haus ankommt und bezahlt wird. Primärenergie rechnet zusätzlich Gewinnung, Umwandlung und Transport des Energieträgers ein. Je nach Heizung kann der Primärenergiewert deutlich über oder unter dem Endenergiewert liegen. Wer zwei Exposés vergleicht, sollte deshalb zuerst prüfen, welcher Wert angegeben ist, und für die Heizkosten den Endenergiewert aus dem Ausweis selbst heranziehen.

Hilfreich ist dagegen das neue Pflichtfeld Ausstellungsdatum: Sie sehen sofort, wie alt der Ausweis ist und ob er vor oder nach einer Modernisierung erstellt wurde. Wie Sie die Angaben im Ausweis lesen, erklärt der Ratgeber Energieausweis im Exposé verstehen.

Mehr Verbrauchsausweise für ältere Häuser

Bisher galt für kleine Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, beim Verkauf grundsätzlich die Pflicht zum Bedarfsausweis. Diese Sonderregel steht in der neuen Fassung von § 80 nicht mehr. Für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, ist ab 2027 auch bei Altbauten ein Verbrauchsausweis zulässig. Er stützt sich auf den Verbrauch aus zwei Jahren, und die jüngste Abrechnung darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen.

Für Käufer heißt das: Bei älteren Häusern werden Sie häufiger einen Verbrauchsausweis sehen. Dessen Wert hängt davon ab, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben. Der Verbrauch wird zwar witterungsbereinigt und auf übliche Nutzungsbedingungen umgerechnet, längere Leerstände sind zu berücksichtigen. Mit zwei statt bisher drei Jahren Datengrundlage bleibt ein Verbrauchsausweis aber eher eine Momentaufnahme. Fragen Sie bei einem älteren Haus zusätzlich nach den Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre und danach, wie viele Personen dort gewohnt haben.

Bei Wohn- und Geschäftshäusern ist ein Verbrauchsausweis dagegen nicht mehr möglich, weil § 82 ihn auf reine Wohngebäude beschränkt.

Was gleich bleibt

• Vorlage bei der Besichtigung: Verkäufer oder Makler müssen Ihnen den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Absatz 4).
• Gültigkeit: zehn Jahre ab Ausstellung.
• Effizienzklassen für Wohngebäude: die Skala A+ bis H, berechnet aus dem Endenergiewert. Eine neue Skala A bis G führt das Gesetz nur für Nichtwohngebäude ein (Anlage 10a).
• Modernisierungsempfehlungen: Der Aussteller muss für bestehende Gebäude weiterhin Empfehlungen zur kostengünstigen Verbesserung geben (§ 84).

Heizungsförderung: Was sich ab 1. Februar 2027 ändert

Die zweite Frist betrifft Käufer, die nach dem Einzug die Heizung tauschen wollen. Die KfW fördert den Austausch gegen eine klimafreundliche Heizung im Programm 458 mit einer Grundförderung von 30 Prozent. Für selbst genutzte Wohnungen kommt der Klimageschwindigkeitsbonus von derzeit 16 Prozent hinzu. Laut KfW sinkt dieser Bonus erstmals zum 1. Februar 2027 und danach jeweils zum 1. Februar und 1. August um 4 Prozentpunkte. Für Anträge ab dem 1. August 2028 gibt es ihn nicht mehr.

Auch die förderfähigen Höchstkosten für die erste Wohneinheit von derzeit 28.000 Euro sinken erstmals am 1. Februar 2027 und danach halbjährlich um 750 Euro.

Die Rechnung gilt für ein selbst genutztes Einfamilienhaus ohne Einkommensbonus und mit förderfähigen Kosten in Höhe des Höchstbetrags. Der Unterschied liegt in diesem Beispiel bei 1.435 Euro. Mit Einkommensbonus fällt der Zuschuss höher aus; insgesamt sind höchstens 80 Prozent möglich.

Zusätzlich plant die Bundesregierung für das erste Quartal 2027 einen Wertschöpfungsbonus. Nach Angaben der KfW könnte die Grundförderung für Wärmepumpen aus Produktion außerhalb der EU dann zum Beispiel auf 15 Prozent sinken. Die Details sind noch nicht veröffentlicht.

Ob Sie als Käufer den Antrag vor dem 1. Februar 2027 noch stellen können, hängt vom Zeitpunkt der Eigentumsübertragung und von den Antragsbedingungen der KfW ab. Prüfen Sie das vor dem Notartermin mit der KfW oder einer Energieberatung. Welche Programme beim Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses sonst infrage kommen, zeigen die Ratgeber Förderung für energetische Sanierung und Jung kauft Alt (KfW 308).

Checkliste für Käufer ab 2027

1. Ausweisart und Datum prüfen. Steht im Exposé ein Ausstellungsdatum ab 2027, ist der angegebene Kennwert ein Primärenergiewert.
2. Nur gleiche Werte vergleichen. Vergleichen Sie Endenergie mit Endenergie. Beide Werte stehen im Ausweis selbst.
3. Beim Verbrauchsausweis nachfragen. Lassen Sie sich bei älteren Häusern die Heizkostenabrechnungen und die Zahl der bisherigen Bewohner nennen.
4. Den digitalen Ausweis anfordern. Neue Ausweise liegen digital vor. Bitten Sie um die vollständige Datei samt Modernisierungsempfehlungen, nicht nur um einen Auszug.
5. Heizungstausch früh planen. Wer ohnehin tauschen will, sollte den Zeitpunkt des Förderantrags mit Blick auf den 1. Februar 2027 klären.

Wer die Energieangaben eines konkreten Exposés einordnen lassen möchte, kann den Link bei ImmoPrüf einlesen: Die Analyse prüft Ausweisart, Kennwerte, Heizung und Baujahr und schätzt die Folgekosten ein, bevor Sie zur Besichtigung fahren.