Grunderwerbsteuer sparen: Inventar im Kaufvertrag ausweisen

Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland mit 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises der größte einzelne Posten der Kaufnebenkosten — bei 400.000 € sind das bis zu 26.000 €. Was viele Käufer nicht wissen: Ein Teil davon lässt sich völlig legal vermeiden. Denn die Steuer fällt nur auf Grundstück und Gebäude an, nicht auf mitverkaufte bewegliche Sachen wie Einbauküche, Möbel oder Sauna. Wer deren Wert im Kaufvertrag getrennt ausweist, senkt die Bemessungsgrundlage — und spart je nach Bundesland schnell einige Hundert bis über tausend Euro.

Dieser Ratgeber erklärt, wie die Aufteilung funktioniert, welche Werte das Finanzamt akzeptiert, wo die Grenzen und Risiken liegen — und warum ein alter Spartrick (Instandhaltungsrücklage) seit 2020 nicht mehr funktioniert. Die Grundlagen zur Steuer selbst liefert Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland.

Das Prinzip: Steuer nur auf die Immobilie, nicht aufs Inventar

Die Grunderwerbsteuer besteuert den Erwerb eines Grundstücks samt seiner wesentlichen Bestandteile — also des Gebäudes und allem, was fest damit verbunden ist. Bewegliche Sachen, die mitverkauft werden, gehören nicht dazu. Steht im Kaufvertrag nur ein Gesamtpreis, besteuert das Finanzamt die volle Summe. Wird der Kaufpreis dagegen aufgeteilt — „420.000 € gesamt, davon 15.000 € für mitverkauftes Inventar" —, unterliegt nur der Immobilienanteil der Steuer.

Ein Rechenbeispiel:

In Bayern (3,5 %) wären es beim selben Inventarwert 525 €, in Ländern mit 6,5 % eben 975 €. Die Ersparnis ist also: Inventarwert × Steuersatz Ihres Bundeslandes. Durchrechnen können Sie das direkt im Kaufnebenkosten-Rechner — dort lässt sich der Inventaranteil vom Kaufpreis abziehen.

Was als bewegliches Inventar zählt — und was nicht

Entscheidend ist, ob eine Sache wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist (steuerpflichtig) oder eine bewegliche Sache bzw. Zubehör (nicht steuerpflichtig). In der Praxis werden üblicherweise anerkannt:

• Einbauküche — der Klassiker und meist größte Posten; in der Regel als beweglich anerkannt, sofern sie nicht individuell untrennbar eingebaut ist
• Möbel und Lampen, die mitverkauft werden
• Sauna, Whirlpool (frei stehend bzw. ausbaubar)
• Markisen, Gartenmöbel, Gartengeräte, Rasenmäher
• Kaminofen (frei stehend, nicht der gemauerte Kamin)
• Gardinen, Teppiche (lose verlegt)

Nicht abtrennbar sind dagegen fest verbaute Bestandteile: Heizungsanlage, Sanitärobjekte, Bodenbeläge (verklebt), Einbauschränke nach Maß, Türen, die Solaranlage zur Warmwasserbereitung. Bei Photovoltaik kommt es auf die Bauform an: Eine Aufdach-Anlage gilt in der Regel als bewegliche Sache und kann separat ausgewiesen werden, eine dachintegrierte Anlage ist Gebäudebestandteil. Mehr zur Bewertung mitverkaufter Anlagen in Photovoltaik beim Immobilienkauf.

Welche Werte das Finanzamt akzeptiert

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht — aber klare Spielregeln aus der Praxis:

1. Zeitwert, nicht Neupreis: Maßgeblich ist der aktuelle Wert der gebrauchten Sachen. Eine zehn Jahre alte Einbauküche, die einmal 15.000 € gekostet hat, ist heute realistisch eher 2.000 bis 4.000 € wert. Wer den Neupreis ansetzt, riskiert die Streichung.
2. Faustregel 15 %: Bleibt der Inventaranteil unter etwa 15 % des Kaufpreises, akzeptieren Finanzämter die Angabe erfahrungsgemäß meist ohne vertiefte Prüfung — eine interne Praxis, kein Rechtsanspruch. Darüber wird regelmäßig nachgefragt.
3. Belegbar machen: Eine Inventarliste mit Einzelpositionen und Wertansätzen als Anlage zum Kaufvertrag, idealerweise gestützt auf alte Rechnungen oder Fotos. Pauschale Rundsummen („20.000 € für Inventar") ohne Aufschlüsselung provozieren Rückfragen.
4. Ehrlich bleiben: Bewusst überhöhte Werte sind keine Gestaltung mehr, sondern Steuerhinterziehung — für Käufer und Verkäufer, die den Vertrag beide unterschreiben.

Das unterschätzte Risiko: die Finanzierung

Der wichtigste Haken steht nicht im Steuerrecht, sondern im Kreditvertrag: Die Bank beleiht nur die Immobilie. Ein ausgewiesener Inventaranteil senkt den Beleihungswert — bei einer 90- bis 100-%-Finanzierung kann das die Konditionen verschlechtern oder die Bank verlangt, den Inventaranteil aus Eigenkapital zu zahlen. Wer knapp finanziert, sollte die Aufteilung deshalb vor der Kreditzusage mit der Bank abstimmen. Bei solider Eigenkapitalquote ist das Thema dagegen meist unkritisch. Hintergründe zur Eigenkapitalplanung: Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Für Kapitalanleger hat die Aufteilung übrigens einen zweiten Vorteil: Bewegliches Inventar lässt sich deutlich schneller abschreiben als das Gebäude — das verbessert die Steuerwirkung in den ersten Jahren der Vermietung.

Nicht mehr möglich: der Rücklagen-Trick bei Eigentumswohnungen

Jahrelang galt bei Eigentumswohnungen ein zweiter Hebel: Die anteilige Instandhaltungsrücklage der WEG wurde im Vertrag separat ausgewiesen und vom steuerpflichtigen Kaufpreis abgezogen. Das funktioniert nicht mehr. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden (Az. II R 49/17), dass die Rücklage Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft ist und nicht auf den Käufer übergeht — sie mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer daher nicht, selbst wenn sie im Vertrag beziffert wird. Ratgeber, die diesen Trick noch empfehlen, sind veraltet. Was die Rücklage für Käufer trotzdem bedeutet, erklärt Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlage.

So setzen Sie es praktisch um

1. Mit dem Verkäufer klären, welche beweglichen Sachen mitverkauft werden, und realistische Zeitwerte je Position festlegen.
2. Inventarliste mit Einzelwerten erstellen — sie wird Anlage zum Kaufvertrag.
3. Den Notar bitten, Gesamtpreis und Inventaranteil getrennt auszuweisen. Das ist Standard und kostet nichts extra; der Geschäftswert für die Notargebühren bleibt der Gesamtpreis.
4. Bei knapper Finanzierung: die Aufteilung vorab der Bank offenlegen.
5. Belege und Fotos aufbewahren, falls das Finanzamt nachfragt.

Worauf beim Vertragsentwurf sonst zu achten ist, zeigt Kaufvertrag prüfen vor dem Notartermin.

Fazit

Die Trennung von Immobilie und beweglichem Inventar im Kaufvertrag ist eine der wenigen völlig legalen Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu senken — mit realistischem Sparpotenzial von einigen Hundert bis gut tausend Euro. Die Regeln: Zeitwerte statt Neupreise, Einzelliste statt Pauschale, unter der 15-%-Schwelle bleiben und die Bank bei knapper Finanzierung einbinden. Der frühere Rücklagen-Abzug bei Eigentumswohnungen ist seit dem BFH-Urteil 2020 dagegen Geschichte.

Ob der Kaufpreis selbst gerechtfertigt ist, klärt die Aufteilung freilich nicht. ImmoPrüf erstellt aus dem Exposé-Link oder PDF eine strukturierte Ersteinschätzung — Preisbewertung mit regionalen Vergleichswerten, vollständige Kaufnebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes, Risiken und Verhandlungsansätze. Jetzt Exposé prüfen lassen.