Wie viel Haus kann ich mir leisten? Tabellen nach Netto-Einkommen

„Wie viel Haus kann ich mir bei meinem Gehalt leisten?" ist die erste Frage jeder Immobiliensuche — und sie lässt sich erstaunlich präzise beantworten. Diese Seite liefert die Tabellen: maximale Monatsrate, mögliche Darlehenssumme und leistbarer Kaufpreis für Nettoeinkommen von 2.000 bis 7.000 €, mit und ohne Eigenkapital. Dazu die Formel dahinter, damit Sie jeden Wert auf Ihre Situation anpassen können.

Alle Tabellen rechnen mit denselben transparenten Annahmen (Stand 2026): Rate = 35 % des Nettohaushaltseinkommens, Zins 3,8 %, anfängliche Tilgung 2 %, Kaufnebenkosten 10,6 % (5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar/Grundbuch, 3,57 % Makler). Ihre individuellen Werte — anderes Bundesland, mehr Tilgung, provisionsfrei — rechnet der Budgetrechner in Sekunden durch.

Schritt 1: Maximale Rate und Darlehen nach Nettoeinkommen

Die Bank rechnet vom Einkommen zur Rate und von der Rate zum Darlehen: Bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung trägt jeder Euro Monatsrate rund 207 € Darlehen.

Die Formel dahinter: Darlehen = Monatsrate × 12 ÷ (Zins + Tilgung). Bei 1.400 € Rate: 1.400 × 12 ÷ 5,8 % ≈ 290.000 €. Steigt der Zins auf 4,5 %, sinkt das Darlehen bei gleicher Rate auf rund 258.000 € — der Zinssatz ist der größte einzelne Hebel. Wie Rate, Restschuld und Laufzeit zusammenhängen, zeigt der Tilgungsrechner.

Schritt 2: Leistbarer Kaufpreis — mit Eigenkapital

Vom Darlehen zum Kaufpreis fehlen noch zwei Bausteine: Ihr Eigenkapital kommt dazu, die Kaufnebenkosten (hier 10,6 %) gehen ab. Gerundete Werte:

Lesebeispiel: Ein Haushalt mit 4.000 € netto und 100.000 € Eigenkapital kann sich einen Kaufpreis von rund 352.000 € leisten — Darlehen 290.000 € plus Eigenkapital 100.000 €, davon gehen rund 37.000 € Nebenkosten ab. Rechenweg: Kaufpreis = (Darlehen + Eigenkapital) ÷ 1,106.

Die Spalte „ohne Eigenkapital" ist Theorie

Rechnerisch geht es, praktisch selten: Ohne Eigenkapital muss die Bank Kaufpreis und Nebenkosten finanzieren (110-%-Finanzierung). Das akzeptieren nur wenige Institute, bei sehr guter Bonität — und mit deutlichem Zinsaufschlag, der die Tabellenwerte wieder drückt. Realistisch gilt: mindestens die Kaufnebenkosten (10 bis 12 %) aus eigenen Mitteln, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Was mit wenig Eigenkapital wirklich möglich ist, ordnet Hauskauf ohne Eigenkapital ein; wie Sie Ihre EK-Quote strategisch planen, Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Warum 35 % — und wann weniger richtig ist

Die 35-%-Regel ist der übliche Banken-Rahmen (manche akzeptieren bis 40 %). Sie ist aber eine Obergrenze, kein Ziel. Ehrlich rechnen heißt:

• Bewirtschaftungskosten kommen zur Rate dazu: Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Strom, Rücklage — je nach Objekt 400 bis 700 € monatlich zusätzlich. Die Rate ist nicht die Miete-Ersatzzahl.
• Puffer für Zinsanstieg: Nach der Zinsbindung wird zum dann gültigen Zins verlängert. Wer heute am Limit finanziert, hat 2036 keinen Spielraum.
• Sicherheit vor Maximum: Unter 30 % Rate-Anteil schläft es sich ruhiger — besonders bei einem Verdiener-Haushalt mit Kindern.

Alle laufenden Posten nach dem Kauf beziffert Nebenkosten und laufende Kosten; den kompletten Finanzierungsaufbau erklärt der Baufinanzierungs-Leitfaden.

So verschieben Sie Ihre eigene Grenze

1. Mehr Eigenkapital wirkt doppelt: mehr Budget und besserer Zins (Beleihungsauslauf).
2. Zinsen vergleichen: 0,3 Prozentpunkte Unterschied sind bei 290.000 € Darlehen über 15 Jahre Zinsbindung gut 10.000 €.
3. Bonität aufräumen vor der Anfrage: Schufa prüfen, Konsumkredite ablösen, Haushaltsrechnung sauber dokumentieren — Details in Bonität und Schufa bei der Baufinanzierung.
4. Kaufnebenkosten drücken: provisionsfreie Objekte, günstigeres Bundesland, Inventar separat ausweisen.
5. Förderung nutzen: KfW-Programme erweitern das Budget zinsgünstig — Details in KfW Wohneigentum für Familien.

Fazit

Als schnelle Merkregel bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung: Leistbarer Kaufpreis ≈ 65- bis 95-faches Monatsnetto — das untere Ende ohne, das obere mit solidem Eigenkapital. Bei 3.000 € netto sind das grob 196.000 bis 287.000 €, bei 5.000 € netto 327.000 bis 418.000 €. Entscheidend bleibt die ehrliche Gesamtrechnung: Rate plus Bewirtschaftung plus Puffer, nicht nur die Bankengrenze.

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