Grunderwerbsteuer 2026: Tabelle aller Bundesländer + Spartipps

Die Grunderwerbsteuer ist für die meisten privaten Käufer der größte einzelne Posten der Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland verlangt der Fiskus zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises — bei einer Immobilie für 400.000 € sind das zwischen 14.000 € und 26.000 €. Allein die Lage der Immobilie entscheidet also über bis zu 12.000 € Unterschied.

Dieser Artikel zeigt die aktuellen Steuersätze aller 16 Bundesländer (Stand 2026) in einer Tabelle, erklärt, wann die Steuer fällig wird, und stellt fünf legale Möglichkeiten vor, die Bemessungsgrundlage zu senken. Außerdem erfahren Sie, warum Sie die Grunderwerbsteuer in aller Regel aus Eigenkapital bezahlen müssen — und was das für Ihre Finanzierungsplanung bedeutet.

Grunderwerbsteuer 2026: Tabelle aller 16 Bundesländer

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen — vorher galt bundesweit einheitlich 3,5 %. Diesen Satz hält heute nur noch Bayern. Verwechseln Sie die Grunderwerbsteuer nicht mit der laufenden Grundsteuer nach der Reform 2025/2026: Erstere fällt einmalig beim Kauf an, Letztere zahlen Sie als Eigentümer jährlich. Die folgende Tabelle zeigt alle Steuersätze sowie den jeweiligen Steuerbetrag bei einem Kaufpreis von 400.000 €:

Maßgeblich ist immer das Bundesland, in dem die Immobilie liegt — nicht Ihr Wohnsitz. Wer in Hamburg wohnt und ein Haus in Schleswig-Holstein kauft, zahlt 6,5 % statt 5,5 %. Bei 400.000 € Kaufpreis macht das 4.000 € Unterschied.

Jüngste Änderungen: Wer hat erhöht, wer gesenkt?

Die Steuersätze sind nicht in Stein gemeißelt. In den letzten Jahren gab es vier Änderungen:

• Sachsen: Erhöhung von 3,5 % auf 5,5 % zum 1.1.2023
• Hamburg: Erhöhung von 4,5 % auf 5,5 % zum 1.1.2023
• Thüringen: Senkung von 6,5 % auf 5,0 % zum 1.1.2024 — die bislang einzige Senkung überhaupt
• Bremen: Erhöhung von 5,0 % auf 5,5 % zum 1.7.2025

Für Sie als Käufer zählt der Steuersatz, der am Tag der notariellen Beurkundung gilt. Kündigt ein Bundesland eine Erhöhung an, kann es sich lohnen, den Notartermin noch vor dem Stichtag zu vereinbaren. Umgekehrt gilt: Steht eine Senkung bevor, spart ein späterer Termin unter Umständen mehrere Tausend Euro.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Der Ablauf ist gesetzlich klar geregelt. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags meldet der Notar den Verkauf an das zuständige Finanzamt. Dieses verschickt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. Ab Zugang des Bescheids haben Sie einen Monat Zeit, die Steuer zu überweisen.

Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist Voraussetzung dafür, dass Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Wer die Steuer nicht zahlt, wird also nicht Eigentümer — unabhängig davon, was im Kaufvertrag steht. Einen Überblick über den gesamten zeitlichen Ablauf vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung finden Sie in unserem Beitrag zu den Fristen beim Immobilienkauf.

Planen Sie die Zahlung zeitlich ein: Der Bescheid kommt oft schon wenige Wochen nach dem Notartermin — meist deutlich vor der Kaufpreiszahlung. Das Geld muss zu diesem Zeitpunkt verfügbar sein, ebenso wie die Beträge für Notar- und Grundbuchkosten, die in derselben Phase anfallen.

Fünf legale Wege, die Grunderwerbsteuer zu senken

Den Steuersatz selbst können Sie nicht beeinflussen — wohl aber die Bemessungsgrundlage, also den Betrag, auf den die Steuer berechnet wird. Die folgenden fünf Gestaltungen sind rechtlich anerkannt.

1. Bewegliches Inventar separat im Kaufvertrag ausweisen

Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück und die fest damit verbundenen Gebäudeteile an. Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, eine Sauna, Markisen oder ein Gartenhaus gehört nicht zur Bemessungsgrundlage — vorausgesetzt, es wird im Kaufvertrag mit einem eigenen Betrag ausgewiesen.

Ein Rechenbeispiel: Sie kaufen ein Haus in Nordrhein-Westfalen für 400.000 €. Davon entfallen 15.000 € auf Einbauküche, Markise und Gartenhaus. Die Steuer wird dann nur auf 385.000 € berechnet: 25.025 € statt 26.000 €. Ersparnis: 975 €.

Wichtig dabei: Beziffern Sie das Inventar realistisch und halten Sie Belege wie Rechnungen bereit — das Finanzamt prüft überhöhte Ansätze. Als Faustregel gelten Werte bis etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises als unauffällig, sofern sie belegbar sind. Bedenken Sie außerdem: Banken finanzieren den Inventaranteil nicht mit, weil er den Beleihungswert der Immobilie nicht erhöht. Ein hoher Inventaranteil senkt also die Steuer, erhöht aber den Betrag, den Sie aus eigener Tasche zahlen müssen.

2. Bei Eigentumswohnungen: anteilige Instandhaltungsrücklage abziehen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung übernehmen Sie den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Dieser Anteil ist kein Entgelt für das Grundstück und kann von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden, wenn er im Kaufvertrag separat ausgewiesen ist. Bei einer Wohnung für 300.000 € in Berlin mit 5.000 € anteiliger Rücklage sparen Sie 300 €. Wie hoch die Rücklage einer Gemeinschaft sein sollte und wo Sie den Wert finden, erklärt unser Artikel zu Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlagen.

3. Beim Neubau: Grundstückskauf und Bauvertrag trennen

Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und beauftragen den Hausbau separat, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Beispiel: Grundstück 150.000 €, Bauvertrag 350.000 €. In Brandenburg (6,5 %) zahlen Sie bei sauberer Trennung 9.750 € — statt 32.500 € auf den Gesamtpreis.

Die Hürde ist allerdings hoch: Liegt ein sogenanntes einheitliches Vertragswerk vor, besteuert das Finanzamt den Gesamtpreis. Das ist regelmäßig der Fall, wenn Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen zusammenwirken, der Bauvertrag zeitnah zum Grundstückskauf geschlossen wird oder Sie faktisch an einen bestimmten Anbieter gebunden sind. Echte Trennung setzt voraus, dass Sie das Grundstück frei erwerben und den Baupartner unabhängig wählen können. Lassen Sie sich hier im Zweifel steuerlich beraten.

4. Verkäufe innerhalb der Familie sind steuerfrei

Nach § 3 GrEStG sind Grundstücksverkäufe zwischen Verwandten in gerader Linie — also etwa von Eltern an Kinder oder umgekehrt — sowie zwischen Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt unabhängig vom Kaufpreis. Wer das Elternhaus von den Eltern kauft, zahlt keine Grunderwerbsteuer. Geschwister fallen übrigens nicht unter diese Befreiung, da sie nicht in gerader Linie verwandt sind.

5. Bagatellgrenze von 2.500 €

Liegt der Kaufpreis unter 2.500 €, fällt nach § 3 Nr. 1 GrEStG gar keine Grunderwerbsteuer an. Für den klassischen Immobilienkauf ist das irrelevant, kann aber bei kleinen Grundstücksarrondierungen — etwa dem Zukauf eines schmalen Randstreifens vom Nachbarn — eine Rolle spielen.

Warum die Bank die Grunderwerbsteuer nicht mitfinanziert

Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Kaufnebenkosten, die zusammen mit Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises ausmachen. Eine detaillierte Aufschlüsselung aller Posten finden Sie in unserem Überblick zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Banken finanzieren diese Nebenkosten in der Regel nicht mit, denn ihnen steht kein Sachwert gegenüber, den die Bank im Notfall verwerten könnte. Die Grunderwerbsteuer müssen Sie deshalb fast immer aus Eigenkapital bezahlen. Bei einem Kauf für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen bedeutet das: Allein für die Steuer brauchen Sie 26.000 € auf dem Konto — zusätzlich zu Notar, Grundbuch und Makler. Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist und welche Spielräume es gibt, lesen Sie in unserem Beitrag zum Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Kommt ein Freibetrag für Ersterwerber?

Seit Jahren wird politisch diskutiert, ob private Käufer beim erstmaligen Erwerb einer selbst genutzten Immobilie entlastet werden sollten — etwa durch Freibeträge oder eine Länderöffnungsklausel, die den Bundesländern eigene Ermäßigungen erlauben würde. Stand Mitte 2026 ist ein solcher Freibetrag in keinem Bundesland umgesetzt. Verlassen Sie sich bei Ihrer Kalkulation daher auf die geltenden Sätze aus der Tabelle oben. Sollte sich die Rechtslage ändern, gilt ohnehin: Entscheidend ist das Datum der notariellen Beurkundung.

Fazit: Steuersatz kennen, Spielräume nutzen

Die Grunderwerbsteuer kostet je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und muss aus Eigenkapital bezahlt werden. Beeinflussen können Sie vor allem die Bemessungsgrundlage: Inventar und Instandhaltungsrücklage separat ausweisen, beim Neubau auf echte Vertragstrennung achten. Kalkulieren Sie die Steuer von Anfang an in Ihre Finanzierung ein — am besten systematisch, zusammen mit allen anderen Prüfpunkten aus unserer Hauskauf-Checkliste 2026.

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