Hauskauf ohne Eigenkapital: Geht das – und für wen?

Steigende Immobilienpreise und gleichzeitig dünne Sparbücher führen bei vielen privaten Käufern zur gleichen Frage: Lässt sich ein Haus auch ganz ohne Eigenkapital finanzieren? Die kurze Antwort lautet: Ja, technisch ist das möglich – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen, und es ist deutlich teurer als eine Finanzierung mit eigenem Geld.

Dieser Artikel erklärt, was sich hinter einer 100- und einer 110-Prozent-Finanzierung verbirgt, für wen Banken so etwas überhaupt vergeben und mit welchem Zinsaufschlag Sie rechnen müssen. Eine Beispielrechnung an einem Objekt für 400.000 € zeigt, wie stark die Monatsrate steigt – und an welchen Stellen das Risiko konkret wird. Den größeren Zusammenhang von Zins, Tilgung und Beleihung zeigt den großen Baufinanzierungs-Leitfaden.

Wichtig vorab: Eine Vollfinanzierung ist kein Standardprodukt für jedermann, sondern eine Konstruktion für eine klar umrissene Gruppe von Käufern. Wer dazugehört und wer besser noch wartet, lesen Sie weiter unten.

Was bedeutet Hauskauf ohne Eigenkapital genau?

Hinter dem Begriff verbergen sich zwei unterschiedliche Modelle, die in der Praxis oft verwechselt werden:

• 100-Prozent-Finanzierung: Das Darlehen deckt den vollständigen Kaufpreis ab. Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler – bringen Sie aus eigenen Mitteln auf.
• 110-Prozent-Finanzierung: Das Darlehen deckt zusätzlich auch die Kaufnebenkosten ab. Sie bringen also rechnerisch gar kein eigenes Geld mit. Das ist die echte Vollfinanzierung ohne Eigenkapital.

Der Unterschied ist erheblich. Bei der 100-Prozent-Variante müssen Sie immerhin die Nebenkosten von rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises selbst stemmen. Erst die 110-Prozent-Finanzierung kommt vollständig ohne Eigenkapital aus – und genau diese ist am schwersten zu bekommen und am teuersten. Wie viel Eigenkapital im Normalfall empfohlen wird, lesen Sie in unserem Beitrag zum Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Für wen kommt eine Vollfinanzierung infrage?

Banken vergeben eine Finanzierung ohne Eigenkapital nicht nach Sympathie, sondern nach Risiko. Drei Bedingungen müssen typischerweise zusammenkommen:

• Sehr gute Bonität: saubere Schufa, keine laufenden Kredite mit hoher Belastung, ein stabiler finanzieller Hintergrund.
• Sicheres, unbefristetes Einkommen: idealerweise eine unbefristete Anstellung außerhalb der Probezeit, ein hohes und planbares Nettoeinkommen. Selbstständige haben es hier deutlich schwerer.
• Gute Lage und Werthaltigkeit: Die Immobilie muss im Ernstfall gut verkäuflich sein, weil sie die einzige Sicherheit der Bank ist. Objekte in strukturschwachen Regionen oder mit Sanierungsstau fallen oft durch.

Sinnvoll ist eine Vollfinanzierung am ehesten dann, wenn Sie ein hohes, sicheres Einkommen haben, zwar aktuell wenig Erspartes, aber ein gutes Sparpotenzial – und wenn der Kaufpreis im Verhältnis zur ortsüblichen Miete moderat ausfällt, also einen niedrigen Kaufpreisfaktor aufweist. In dieser Konstellation kann es rational sein, nicht noch Jahre weiterzusparen, sondern früher zu kaufen. Wie sich diese Abwägung im aktuellen Markt darstellt, ordnet unser Vergleich Kaufen oder Mieten 2026 ein.

Der Preis ohne Eigenkapital: der Zinsaufschlag

Eigenkapital senkt den Zinssatz, weil es den sogenannten Beleihungsauslauf reduziert – also den Anteil des Kaufpreises, den die Bank über das Darlehen finanziert. Je höher dieser Anteil, desto höher das Risiko für die Bank und desto höher der Zins.

Ohne Eigenkapital liegt der Beleihungsauslauf bei 100 Prozent oder mehr. Der Sollzins ist dadurch spürbar höher als bei einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital. Je nach Bank müssen Sie grob mit einem Aufschlag von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten rechnen. Bei einem Darlehen über mehrere hunderttausend Euro summiert sich das über die Jahre auf einen fünfstelligen Betrag.

Wie ein Annuitätendarlehen Zins und Tilgung verrechnet und warum eine höhere Tilgung die Laufzeit verkürzt, erklärt unser Beitrag Annuitätendarlehen erklärt.

Beispielrechnung: 400.000-€-Objekt mit und ohne Eigenkapital

Wie stark sich der fehlende Eigenanteil auswirkt, zeigt der direkte Vergleich. Ausgangspunkt ist ein Objekt für 400.000 € mit Kaufnebenkosten von rund 12 Prozent, also etwa 48.000 €. Verglichen werden eine klassische Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital und eine 110-Prozent-Vollfinanzierung. Die Zinssätze sind illustrativ für Mitte 2026 angesetzt, die Monatsrate ergibt sich aus Darlehenssumme mal Zins plus Tilgung, geteilt durch zwölf.

Der Sprung ist deutlich: Zwischen der klassischen Finanzierung und der Vollfinanzierung liegen im Beispiel rund 884 € Monatsrate – Monat für Monat über die gesamte Zinsbindung. Dabei spielen zwei Effekte zusammen, die sich gegenseitig verstärken: Das Darlehen ist um 128.000 € größer, und gleichzeitig ist jeder geliehene Euro durch den höheren Zins teurer. Welche Posten in die rund 48.000 € Nebenkosten fließen, schlüsselt unser Beitrag zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf.

Warum die Kaufnebenkosten das Kernproblem sind

Die Kaufnebenkosten machen den Hauskauf ohne Eigenkapital so schwierig. Sie setzen sich aus mehreren Posten zusammen:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Notar und Grundbuch: zusammen etwa 2 Prozent.
• Maklerprovision: sofern ein Makler beteiligt ist, für Käufer bis zu 3,57 Prozent.

In Summe ergeben sich 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Das Problem: Die meisten Banken finanzieren diese Kosten ungern mit, weil sie keinen verwertbaren Gegenwert schaffen. Grunderwerbsteuer und Notargebühren lassen sich im Ernstfall nicht weiterverkaufen. Wer die Nebenkosten dennoch mitfinanzieren lässt, landet automatisch bei der 110-Prozent-Finanzierung mit dem höchsten Zinssatz. Genau deshalb sollten die Nebenkosten – wenn irgend möglich – aus eigenen Mitteln stammen, selbst wenn der Kaufpreis komplett finanziert wird.

Die Risiken im Überblick

Eine Vollfinanzierung ist machbar, bringt aber strukturelle Nachteile mit, die Sie kennen sollten:

1. Höhere Monatsrate: Größeres Darlehen und höherer Zins addieren sich, wie die Beispielrechnung zeigt. Die Belastung im Haushaltsbudget ist von Beginn an hoch.
2. Langsamerer Vermögensaufbau: Ein größerer Teil der Rate fließt in die Zinsen statt in die Tilgung. Sie bauen Ihr Eigentum am Haus langsamer auf.
3. Hohe Restschuld nach der Zinsbindung: Wer ohne Eigenkapital startet, steht nach Ablauf der Zinsbindung mit einer großen Restschuld da – und muss diese zu dann unbekannten Konditionen anschlussfinanzieren.
4. Gefahr der Unterdeckung: Sinkt der Marktwert oder müssen Sie aus einer Notlage heraus verkaufen, kann der Verkaufserlös unter der Restschuld liegen. Dann bleiben Schulden, obwohl die Immobilie weg ist.

Gerade die Unterdeckung wird oft unterschätzt: Sie tritt typischerweise genau dann ein, wenn ohnehin etwas schiefläuft – Jobverlust, Trennung, Krankheit. Eine zu dünne Kapitaldecke gehört damit zu den teuersten Stolperfallen überhaupt, wie unser Überblick über die größten Fehler beim Immobilienkauf zeigt.

Worauf Sie achten sollten, wenn Sie es trotzdem angehen

Wenn die Voraussetzungen passen und Sie eine Vollfinanzierung ernsthaft prüfen, helfen einige Leitplanken, das Risiko beherrschbar zu halten:

• Notreserve unangetastet lassen: Mindestens drei Netto-Monatsgehälter gehören als Rücklage zur Seite – niemals in die Finanzierung. Eine defekte Heizung oder ein Jobwechsel dürfen die Rate nicht gefährden.
• Höhere Tilgung wählen, sobald es geht: Je schneller die Restschuld sinkt, desto kleiner wird das Unterdeckungsrisiko. Gutes Sparpotenzial sollte in Sondertilgungen fließen.
• Lange Zinsbindung anstreben: Sie verschafft Planungssicherheit und schützt vor steigenden Zinsen beim Anschluss.
• Laufende Kosten realistisch einplanen: Zur Kreditrate kommen Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung. Einen Überblick gibt unser Beitrag zu den laufenden Nebenkosten einer Immobilie.

Wenn diese Punkte nicht sicher erfüllbar sind, ist weiteres Sparen meist die solidere Entscheidung als eine Finanzierung am Limit.

Fazit: Möglich, aber kein Standardweg

Der Hauskauf ohne Eigenkapital ist kein Mythos – Banken vergeben 100- und 110-Prozent-Finanzierungen, wenn Bonität, Einkommen und Objekt stimmen. Der Preis dafür ist ein spürbar höherer Zins, eine deutlich höhere Monatsrate und ein realeres Risiko, bei einem Notverkauf in die Unterdeckung zu geraten. Sinnvoll ist das am ehesten für Käufer mit hohem, sicherem Einkommen, gutem Sparpotenzial und einem Objekt mit niedrigem Kaufpreisfaktor. Wer dagegen nur knapp finanzieren kann, fährt mit zusätzlichen Sparjahren oder einem kleineren Objekt meist besser.

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