Kaufen oder Mieten 2026: Rechenweg statt Bauchgefühl

Kaum eine Finanzentscheidung wird so emotional diskutiert wie diese: kaufen oder mieten? Die einen sehen in der eigenen Immobilie den einzigen Weg zu Vermögen und Sicherheit im Alter. Die anderen rechnen vor, dass Mieter mit konsequentem ETF-Sparplan am Ende besser dastehen. Beide Lager können recht haben — je nachdem, welche Zahlen man einsetzt und welche man weglässt.

Genau das ist der Kern des Problems: Die Antwort hängt nicht von Überzeugungen ab, sondern von konkreten Größen. Kaufpreis, Vergleichsmiete, Zinssatz, Nebenkosten, Haltedauer und Ihre Lebenssituation entscheiden den Vergleich — nicht die Meinung von Verwandten oder Maklern. Mitte 2026 liegen die Bauzinsen bei rund 3,5 bis 4,0 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung. Das macht die Rechnung anspruchsvoller als in der Nullzinsphase, aber keineswegs von vornherein entschieden.

Dieser Artikel zeigt Ihnen den ehrlichen Rechenweg: welche Kennzahl Sie zuerst prüfen sollten, wie eine vollständige Vergleichsrechnung über 20 Jahre aussieht und welche nicht-finanziellen Faktoren Sie bewusst gewichten sollten — statt sie unbewusst entscheiden zu lassen.

Warum das Bauchgefühl bei dieser Frage systematisch danebenliegt

Der bekannteste Satz in dieser Debatte lautet: „Miete ist rausgeworfenes Geld." Er klingt einleuchtend und ist trotzdem schief. Denn auch Eigentümer werfen Geld raus — nur an anderer Stelle: Zinsen an die Bank, Kaufnebenkosten an Staat, Notar und Makler, laufende Instandhaltung an Handwerker. Keiner dieser Posten baut Vermögen auf. Vermögen entsteht beim Kauf ausschließlich durch Tilgung und eine eventuelle Wertsteigerung.

Der faire Vergleich lautet deshalb nicht „Miete gegen Kreditrate", sondern: Vollkosten des Kaufens gegen Vollkosten des Mietens — plus die Frage, was mit der Differenz passiert. Wer diese Rechnung sauber aufstellt, kommt häufig zu anderen Ergebnissen als das Bauchgefühl. Warum strukturierte Zahlenarbeit bei Immobilienentscheidungen generell besser funktioniert als Intuition, beschreibt unser Beitrag Daten statt Bauchgefühl.

Der Kaufpreisfaktor: Ihre erste Orientierung in 30 Sekunden

Bevor Sie eine komplette Finanzierungsrechnung aufstellen, hilft eine einzige Kennzahl: der Kaufpreisfaktor. Sie teilen den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Das Ergebnis sagt Ihnen, wie viele Jahresmieten Sie für das Objekt bezahlen.

• Faktor unter 20: spricht eher für Kaufen — das Objekt ist im Verhältnis zur Miete günstig bewertet.
• Faktor 20 bis 25: neutraler Bereich — hier entscheiden Finanzierung, Haltedauer und Objektzustand.
• Faktor über 25: spricht eher für Mieten — in deutschen Großstädten liegen die Faktoren oft bei 25 bis 35.

Ein Beispiel: Eine Wohnung kostet 389.000 €, die ortsübliche Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung liegt bei 1.140 € im Monat, also 13.680 € im Jahr. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,4 — ein Wert, der zunächst für Mieten spricht. Wie Sie den Faktor korrekt berechnen und welche Fallstricke es dabei gibt, lesen Sie im Detail unter Kaufpreisfaktor und Mietrendite.

Was beim Kauf 2026 wirklich auf der Rechnung steht

Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Dazu kommen Kaufnebenkosten von typischerweise 10 bis 12 Prozent: Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 2 Prozent, gegebenenfalls Maklerprovision bis 3,57 Prozent. Diese Summe ist mit dem Tag des Kaufs verloren — sie baut kein Vermögen auf und muss durch Wertsteigerung erst wieder hereingeholt werden. Eine detaillierte Aufschlüsselung finden Sie im Beitrag Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Hinzu kommt die Finanzierung: Bei Zinsen von 3,5 bis 4,0 Prozent zahlen Sie über die Laufzeit erhebliche Summen an die Bank. Wie viel Eigenkapital Sie mitbringen, beeinflusst Zinssatz und Monatsrate erheblich — mehr dazu im Artikel Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Und schließlich der am häufigsten unterschätzte Posten: Instandhaltung. Als Faustregel sollten Eigentümer 1,5 bis 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr einplanen, mindestens aber 1 € pro Quadratmeter und Monat als Rücklage. Welche laufenden Kosten außerdem anfallen, zeigt unser Überblick zu Nebenkosten und laufenden Kosten.

Die Beispielrechnung: 389.000 € kaufen oder 1.140 € mieten?

Rechnen wir das Beispiel von oben über 20 Jahre durch. Wichtig: Alle Zahlen sind ein illustratives Beispiel mit vereinfachten Annahmen — Ihre konkrete Rechnung kann je nach Region, Zinssatz und Objektzustand deutlich abweichen.

Auf den ersten Blick gewinnt das Mieten deutlich: 328.000 € gegen 592.000 €. Vollständig ist der Vergleich aber erst mit der Vermögensseite. Der Käufer hat nach 20 Jahren rund 180.000 € getilgt und besitzt eine Immobilie, deren Wert je nach Region gestiegen, stabil geblieben oder gefallen sein kann. Der Mieter hat rund 264.000 € weniger ausgegeben — und die entscheidende Frage lautet, was er mit diesem Geld gemacht hat.

Mieten plus ETF: das ehrliche Gegenargument

Wer mietet und die Differenz zwischen Miete und den Vollkosten des Kaufens konsequent investiert — etwa in einen breit gestreuten ETF-Sparplan — kann rechnerisch mit dem Käufer gleichziehen oder ihn sogar übertreffen. Liegt die langfristige Kapitalmarktrendite über der Wertsteigerung der Immobilie, spricht die reine Mathematik in teuren Lagen oft für diese Strategie.

Dieses Argument hat allerdings eine Voraussetzung, die fair benannt werden muss: Disziplin. Die Rechnung funktioniert nur, wenn die Differenz tatsächlich Monat für Monat angelegt wird — über Jahrzehnte, durch Börsenkrisen hindurch, ohne dass das Depot für Auto oder Urlaub angetastet wird. Der Immobilienkredit erzwingt das Sparen, der Sparplan nicht. Viele Haushalte sparen ohne diesen Zwang schlicht weniger. Wer sich ehrlich einschätzt und weiß, dass diese Disziplin fehlt, darf dem Kauf einen realen Vorteil zurechnen, der in keiner Tabelle steht.

Wann Kaufen sich typischerweise rechnet — und wann nicht

Aus den Mechanismen oben lassen sich klare Bedingungen ableiten. Kaufen lohnt sich typischerweise, wenn mehrere dieser Punkte zusammenkommen:

• Haltedauer über 10 bis 15 Jahre: Nur so verteilen sich die verlorenen Kaufnebenkosten auf genügend Jahre.
• Stabile Lebenssituation: Beruf, Partnerschaft und Wohnort sind auf absehbare Zeit konstant.
• Region mit Wertsteigerungspotenzial: Bevölkerungswachstum, Infrastruktur und Arbeitsmarkt sprechen für die Lage.
• Kaufpreisfaktor unter 25: Das Verhältnis von Preis zu Miete ist nicht überdehnt.

Steuerlich kommt ein Aspekt hinzu: Eigennutzer können ihre Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn sie sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben — also nach drei Kalenderjahren Eigennutzung. Bei vermieteten Objekten gilt dagegen die zehnjährige Spekulationsfrist.

Umgekehrt spricht vieles für Mieten, wenn ein Umzug in den nächsten Jahren realistisch ist, der Faktor deutlich über 25 liegt oder das Eigenkapital so knapp ist, dass schon die Nebenkosten die Reserven aufzehren. Und unabhängig vom Faktor gilt: Prüfen Sie, ob der aufgerufene Preis überhaupt marktgerecht ist — wie das geht, zeigt unser Leitfaden Ist der Angebotspreis fair?.

Die Faktoren, die in keiner Tabelle stehen

Eine ehrliche Entscheidung berücksichtigt auch, was sich nicht in Euro messen lässt — und zwar auf beiden Seiten.

Für das Eigentum sprechen Gestaltungsfreiheit — Sie bauen um, renovieren und gestalten, ohne jemanden zu fragen — und Sicherheit: Keine Eigenbedarfskündigung kann Sie aus Ihrer Wohnung drängen, keine Mieterhöhung trifft Sie unvorbereitet. Für viele Familien ist diese Planbarkeit der eigentliche Kaufgrund. Das ist legitim — solange man weiß, was sie kostet.

Gegen das Eigentum sprechen das Klumpenrisiko — ein großer Teil des Vermögens steckt in einem einzigen Objekt an einem einzigen Ort —, die Instandhaltungslast, die Eigentümer allein tragen, und die geringere Flexibilität: Ein Verkauf dauert Monate und kostet erneut Geld, ein Mietvertrag ist in drei Monaten gekündigt.

Fazit: Rechnen Sie Ihren Fall — nicht den Durchschnitt

Es gibt keine allgemeingültige Antwort auf die Frage „Kaufen oder Mieten 2026". Es gibt nur Ihre Antwort — und die ergibt sich aus dem Kaufpreisfaktor Ihres konkreten Objekts, den Vollkosten Ihrer Finanzierung, Ihrer realistischen Haltedauer und Ihrer ehrlichen Selbsteinschätzung beim Sparen. Wer diese Punkte durchrechnet, statt Stammtischweisheiten zu folgen, trifft eine Entscheidung, die auch in zehn Jahren noch trägt.

Wenn Sie ein konkretes Objekt im Blick haben, nimmt Ihnen ImmoPrüf genau diese Rechenarbeit ab: Jede Analyse enthält einen Kaufen-vs.-Mieten-Vergleich über 20 Jahre sowie Finanzierungs-Szenarien mit Stresstest — damit Sie nicht nur wissen, ob sich der Kauf heute rechnet, sondern auch, ob er steigende Zinsen und unerwartete Kosten verkraftet. Laden Sie das Exposé hoch und erhalten Sie in wenigen Minuten eine strukturierte Ersteinschätzung.