Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hauskauf: Höhe und Beispiele

Beim Immobilienkauf in Deutschland führt kein Weg am Notar vorbei: Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nicht wirksam, und ohne Eintragung im Grundbuch wechselt das Eigentum nicht den Besitzer. Beide Schritte kosten Geld, und zwar mehr, als viele private Käufer zunächst einplanen: Zusammen schlagen Notar und Grundbuchamt mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises zu Buche.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das schnell 7.000 bis 8.000 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis fällig werden und in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden müssen. Wer diesen Posten unterschätzt, gerät bei der Finanzierung unter Druck.

Dieser Artikel erklärt, wie hoch Notar- und Grundbuchkosten ausfallen, welche Leistungen dahinterstecken, wie der Ablauf aussieht, wer welche Kosten trägt und wo es begrenztes Sparpotenzial gibt. Beispielrechnungen zeigen, mit welchen Beträgen Sie konkret kalkulieren sollten.

Warum Notar und Grundbuch beim Immobilienkauf Pflicht sind

Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Das ist keine Formalie, sondern Verbraucherschutz: Der Notar ist ein neutraler Amtsträger, der nicht die Interessen einer Partei vertritt, sondern beide Seiten über die rechtliche Tragweite des Vertrags belehrt. Er prüft den Vertragstext, erklärt die Klauseln und sorgt dafür, dass weder Käufer noch Verkäufer übervorteilt werden.

Das Grundbuch wiederum ist das amtliche Verzeichnis, in dem Eigentumsverhältnisse und Belastungen eines Grundstücks dokumentiert sind. Erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch werden Sie rechtlich Eigentümer. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind also keine optionalen Servicekosten, sondern fester Bestandteil der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Wie hoch sind die Kosten? Die Faustregeln im Überblick

Die Gebühren von Notaren und Grundbuchämtern sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Das hat eine wichtige Konsequenz: Die Kosten sind nicht verhandelbar, und es lohnt sich nicht, nach einem günstigeren Notar zu suchen. Jeder Notar in Deutschland kostet für dieselbe Leistung gleich viel. Maßgeblich für die Höhe ist im Wesentlichen der Kaufpreis als Geschäftswert.

Für die Planung haben sich folgende Faustregeln bewährt:

• Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Wird zusätzlich eine Grundschuld für die finanzierende Bank bestellt, was bei fast jeder Finanzierung der Fall ist, liegen die Kosten eher bei 1,5 Prozent.
• Grundbuchkosten: ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises.
• Zusammen: ca. 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.

Wichtig zur Einordnung: Notar und Grundbuch sind nur ein Teil der Nebenkosten. Hinzu kommt vor allem die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland deutlich höher ausfällt. Welche Sätze aktuell gelten, lesen Sie im Beitrag zur Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesländern.

Welche Leistungen der Notar übernimmt

Hinter der Notarrechnung steckt deutlich mehr als der Beurkundungstermin. Der Notar begleitet den gesamten Eigentumsübergang und sichert beide Seiten rechtlich ab. Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere:

• Beurkundung des Kaufvertrags: Entwurf, Belehrung beider Parteien und die eigentliche Beurkundung im Termin.
• Auflassungsvormerkung: Sie wird im Grundbuch eingetragen und sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum, bevor die Umschreibung erfolgt. Der Verkäufer kann die Immobilie dann nicht ein zweites Mal verkaufen oder neu belasten.
• Einholung von Genehmigungen: Dazu gehört unter anderem der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht.
• Fälligkeitsmitteilung: Der Notar teilt Ihnen mit, wann alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis gezahlt werden darf. Erst dann fließt Ihr Geld.
• Grundschuldbestellung: Damit Ihre Bank das Darlehen auszahlt, beurkundet der Notar die Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung.
• Eigentumsumschreibung: Nach Kaufpreiszahlung veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Ein zentrales Schutzinstrument für private Käufer: Der Notar muss Ihnen den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Prüffrist sollten Sie konsequent nutzen, um den Vertrag und die wichtigen Unterlagen vor dem Immobilienkauf in Ruhe zu prüfen. Welche weiteren Termine und Fristen im Kaufprozess relevant sind, zeigt unser Überblick zu den Fristen beim Immobilienkauf.

Wofür das Grundbuchamt Gebühren erhebt

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht stellt eigene Gebühren in Rechnung, ebenfalls nach GNotKG. Beim typischen finanzierten Kauf fallen drei Posten an:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung: die Sicherung Ihres Eigentumsanspruchs direkt nach der Beurkundung.
• Eigentumsumschreibung: die Eintragung von Ihnen als neuem Eigentümer nach vollständiger Kaufpreiszahlung.
• Eintragung der Grundschuld: die Absicherung Ihrer Bank im Grundbuch, bemessen nach der Höhe der Grundschuld.

In Summe ergeben diese Posten die Faustregel von rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Die Rechnungen kommen dabei nicht auf einen Schlag, sondern gestaffelt im Verlauf der Abwicklung.

Beispielrechnungen: Das kosten Notar und Grundbuch konkret

Die folgende Tabelle zeigt Orientierungswerte auf Basis der Faustregeln für einen finanzierten Kauf inklusive Grundschuldbestellung. Die exakten Beträge ergeben sich im Einzelfall aus den Gebührentabellen des GNotKG und hängen unter anderem von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab.

Das Beispiel mit 400.000 Euro Kaufpreis zeigt die Größenordnung gut: Rund 5.000 bis 6.000 Euro für den Notar inklusive Grundschuldbestellung und etwa 2.000 Euro für das Grundbuchamt. Diese Beträge müssen Sie zusätzlich zu Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerprovision einplanen, und zwar in der Regel aus eigenen Mitteln. Wie viel Reserve sinnvoll ist, erläutert unser Beitrag zum Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Wer zahlt was? Die übliche Aufteilung

Üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs. Das ist zwar grundsätzlich Verhandlungssache, in der Praxis aber der Standard, der auch so im Kaufvertrag festgehalten wird.

Eine wichtige Ausnahme gibt es: Sind im Grundbuch noch alte Grundschulden des Verkäufers eingetragen, etwa aus dessen früherer Finanzierung, zahlt der Verkäufer die Kosten für deren Löschung. Achten Sie darauf, dass diese Aufteilung im Vertragsentwurf korrekt geregelt ist. Sie ist einer der Punkte, die Sie in der 14-tägigen Prüffrist kontrollieren sollten.

Ablauf: Wann welche Kosten anfallen

Der typische Ablauf eines finanzierten Immobilienkaufs sieht so aus:

1. Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und stellt ihn beiden Parteien zu. Für Sie als Verbraucher gilt die Prüffrist von mindestens 14 Tagen.
2. Im Beurkundungstermin wird der Kaufvertrag verlesen, erläutert und von beiden Seiten unterschrieben. Meist wird im selben oder einem zeitnahen Termin die Grundschuld für Ihre Bank bestellt.
3. Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und holt Genehmigungen sowie den Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde ein.
4. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, erhalten Sie die Fälligkeitsmitteilung und überweisen den Kaufpreis direkt an den Verkäufer.
5. Nach Zahlungsbestätigung veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung. Mit der Eintragung im Grundbuch sind Sie Eigentümer.

Die Rechnungen von Notar und Grundbuchamt erreichen Sie gestaffelt entlang dieser Schritte. Ein Punkt wird oft übersehen: Die Notarkosten fallen auch dann an, wenn der Kauf nach der Beurkundung noch platzt, etwa weil die Finanzierung scheitert. Wer erst unterschreibt und dann rechnet, riskiert also reale Verluste. Eine strukturierte Vorbereitung, zum Beispiel mit unserer Hauskauf-Checkliste 2026, schützt vor genau diesem Szenario. Den größeren Zusammenhang zeigt unser Leitfaden zum kompletten Hauskauf-Ablauf von der Suche bis zur Übergabe.

Sparpotenzial: Wo Sie ansetzen können und wo nicht

Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, ist das Sparpotenzial begrenzt. Drei Stellschrauben gibt es dennoch:

• Grundschuld nur in Darlehenshöhe eintragen lassen: Die Grundschuld muss nicht dem Kaufpreis entsprechen. Wer nur die tatsächliche Darlehenssumme eintragen lässt, senkt die Bemessungsgrundlage für Grundschuldbestellung und Grundschuldeintragung.
• Bewegliches Inventar separat ausweisen: Werden Einbauküche, Möbel oder Markisen mit einem realistischen Wert gesondert im Kaufvertrag aufgeführt, sinkt auch die Bemessungsgrundlage für die Notarkosten leicht.
• Auf das Notaranderkonto verzichten: Die Abwicklung über ein Anderkonto kostet zusätzliche Gebühren und ist in den meisten Fällen unnötig. Die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung ist der Standard und für Käufer ausreichend sicher.

Was Sie nicht tun sollten: einen niedrigeren Kaufpreis beurkunden lassen als tatsächlich vereinbart. Solche Absprachen sind illegal und können den gesamten Vertrag unwirksam machen.

Fazit: Fester Kostenblock, der von Anfang an ins Budget gehört

Notar- und Grundbuchkosten sind kein verhandelbarer Posten, sondern eine gesetzlich geregelte Konstante von etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Wer sie von Beginn an einkalkuliert, die 14-tägige Prüffrist nutzt und bei Grundschuldhöhe, Inventar und Anderkonto auf die Details achtet, behält die Kontrolle über die Gesamtkosten seines Immobilienkaufs.

Am sichersten kalkulieren Sie, wenn alle Nebenkosten schon vor der Besichtigung auf dem Tisch liegen: ImmoPrüf erstellt aus dem Exposé-Link eine strukturierte Ersteinschätzung des Angebots inklusive vollständiger Kaufnebenkosten-Rechnung mit Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. So wissen Sie vor dem ersten Termin, was die Immobilie wirklich kostet.