Maklerprovision beim Immobilienkauf: Wer zahlt wie viel?

Die Maklerprovision ist nach der Grunderwerbsteuer der zweitgrößte Posten der Kaufnebenkosten — und zugleich der einzige, über den sich verhandeln lässt. Seit der Gesetzesreform von Ende 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer: Der Käufer zahlt höchstens die Hälfte der Provision. Trotzdem kommen bei einem Kaufpreis von 400.000 € schnell über 14.000 € zusammen.

Dieser Artikel erklärt, wie die Provisionsteilung rechtlich funktioniert, welche Sätze üblich sind, wann überhaupt keine Provision anfällt — und an welchen Stellen Verhandlung realistisch ist.

Die 50/50-Regel: Was seit Dezember 2020 gilt

Am 23. Dezember 2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft getreten (§§ 656c und 656d BGB). Es gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher und regelt zwei Konstellationen:

• Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Ist der Makler für Verkäufer und Käufer tätig — der Normalfall —, müssen beide Seiten die Provision in gleicher Höhe zahlen. Vereinbart der Makler mit einer Seite Unentgeltlichkeit, kann er auch von der anderen nichts verlangen.
• Abwälzung (§ 656d BGB): Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er maximal die Hälfte seiner Provision auf den Käufer abwälzen. Der Käufer muss seinen Anteil zudem erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Teil gezahlt hat.

Für Sie als Käufer bedeutet das: Mehr als 50 Prozent der Gesamtprovision dürfen Ihnen bei Wohnimmobilien nicht in Rechnung gestellt werden. Verträge, die dagegen verstoßen, sind unwirksam. Wichtig ist außerdem die Form: Der Maklervertrag mit Ihnen braucht mindestens Textform (§ 656a BGB) — eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. In der Praxis schließen Sie den Vertrag oft schon, indem Sie das Exposé mit ausgewiesener Provision anfordern und den Kontakt fortsetzen. Was Sie bei der ersten Anfrage beachten sollten, zeigt unser Leitfaden zum Umgang mit Immobilienanfragen und Maklerkontakt.

Übliche Provisionssätze: Was Käufer wirklich zahlen

Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht gedeckelt — sie ist Marktpraxis und damit grundsätzlich Verhandlungssache. Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, die hälftig geteilt werden. Der häufigste Käuferanteil liegt bei 3,57 Prozent — das sind 3,0 Prozent Honorar zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer.

Der genaue Satz steht im Exposé — meist als „Käuferprovision" oder „Courtage" ausgewiesen. Fehlt die Angabe oder ist sie unklar formuliert, fragen Sie vor der Besichtigung schriftlich nach. Worauf Sie im Exposé sonst noch achten sollten, fasst unser Beitrag Exposé prüfen zusammen.

Wann die Provision fällig wird — und wann gar keine anfällt

Die Maklerprovision ist eine reine Erfolgsvergütung. Sie entsteht erst, wenn durch die Vermittlung des Maklers tatsächlich ein notarieller Kaufvertrag zustande kommt, und wird in der Regel mit dessen Wirksamkeit fällig. Platzt der Kauf vor dem Notartermin, schulden Sie nichts — egal, wie viele Besichtigungen stattgefunden haben.

Gar keine Provision zahlen Sie in diesen Fällen:

• Kauf direkt vom Eigentümer: Privatverkäufe ohne Makler sind auf den Portalen als „provisionsfrei" gekennzeichnet.
• Kauf vom Bauträger: Neubauprojekte werden häufig provisionsfrei direkt vom Bauträger vertrieben.
• Innenprovision: Manchmal trägt der Verkäufer die komplette Courtage („Außenprovision" für den Käufer entfällt). Auch das steht im Exposé.

Beachten Sie: „Provisionsfrei" heißt nicht automatisch günstiger — Verkäufer kalkulieren ihre Maklerkosten oft in den Angebotspreis ein. Ob der Gesamtpreis fair ist, klären Sie am besten systematisch, etwa mit den Methoden aus Angebotspreis fair?.

Sonderfälle: Wo die 50/50-Regel nicht gilt

Die Teilungsregel der §§ 656c/656d BGB ist bewusst eng zugeschnitten. Sie gilt nur für Einfamilienhäuser (auch mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen — und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Nicht erfasst sind:

• unbebaute Grundstücke,
• Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien,
• Käufe durch Unternehmen oder Investoren.

In diesen Fällen ist die Verteilung frei verhandelbar — theoretisch kann der Käufer die volle Provision tragen. Gerade beim Grundstückskauf lohnt deshalb ein genauer Blick in das Provisionsverlangen.

Verhandeln: realistisch, aber mit Fingerspitzengefühl

Da die Provision nicht gesetzlich festgelegt ist, können Sie verhandeln — mit dem Makler über den Satz oder mit dem Verkäufer über den Preis. Realistische Ansatzpunkte:

• Lange Inseratsdauer: Steht das Objekt seit Monaten online, steigt die Bereitschaft, über Provision oder Preis zu sprechen.
• Hohe Kaufpreise: Bei 600.000 € und mehr ist ein Nachlass von 0,5 Prozentpunkten ein vierstelliger Betrag — für den Makler verschmerzbar, wenn der Abschluss dafür sicher ist.
• Komplettpaket anbieten: Finanzierungszusage liegt vor, Notartermin kurzfristig möglich — Verhandlungsmacht entsteht durch Verbindlichkeit.

Der Zeitpunkt zählt: Verhandeln Sie den Provisionssatz, bevor Sie den Maklervertrag in Textform schließen — also früh im Prozess. Nach dem Notartermin ist der Anspruch entstanden und nicht mehr verhandelbar.

Maklerprovision und Steuern: zwei Punkte für die Kalkulation

Erstens: Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis der Immobilie berechnet. Die Maklerprovision, die Sie als Käufer aufgrund eines eigenen Maklervertrags schulden, gehört nicht zur Bemessungsgrundlage — sie verteuert den Kauf also nicht zusätzlich bei der Steuer. Die Steuersätze Ihres Bundeslands finden Sie in unserer Grunderwerbsteuer-Tabelle 2026.

Zweitens: Wie alle Kaufnebenkosten muss die Provision in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, weil Banken sie nicht mitfinanzieren. Zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch summieren sich die Nebenkosten auf etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises — die vollständige Aufstellung finden Sie im Überblick zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Fazit: Die Provision ist planbar — und der einzige verhandelbare Posten

Als Käufer einer Wohnimmobilie zahlen Sie höchstens die Hälfte der Maklerprovision, üblicherweise 2,98 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises. Der Satz steht im Exposé, der Anspruch entsteht erst mit dem notariellen Kaufvertrag, und anders als bei Steuer und Notargebühren gibt es hier echten Verhandlungsspielraum. Kalkulieren Sie die Provision von Anfang an in Ihr Budget ein — am besten im Rahmen einer vollständigen Kostenplanung wie in unserer Hauskauf-Checkliste 2026.

Mit ImmoPrüf erhalten Sie zu jedem Exposé-Link eine strukturierte Ersteinschätzung — inklusive vollständiger Kaufnebenkosten-Rechnung mit ausgewiesener Maklerprovision, Preisbewertung sowie Standort- und Risikoanalyse. Im Premium-Report ist zusätzlich eine Maklerprofil-Recherche mit Bewertungen aus mehreren Portalen enthalten.