Wohnung kaufen und vermieten: Einstieg in die Kapitalanlage

Eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten gehört zu den häufigsten Einstiegen in die private Kapitalanlage. Die Idee ist einfach: Der Mieter zahlt einen Teil der Finanzierung, langfristig entsteht Vermögen, und im Idealfall wirft das Objekt nach der Tilgung laufende Erträge ab. In der Praxis entscheidet aber nicht die Idee über den Erfolg, sondern die nüchterne Rechnung dahinter.

Dieser Artikel zeigt Ihnen, welche Kennzahlen Sie für eine vermietete Eigentumswohnung verstehen sollten, wie sich Steuern und laufende Kosten auf den Cashflow auswirken und welche Risiken Sie vor dem Kauf realistisch einplanen müssen. Die Beispielrechnungen sind bewusst einfach gehalten, damit Sie das Prinzip auf eigene Objekte übertragen können. Dies ist keine Anlageberatung.

Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor

Drei Kennzahlen ordnen ein Angebot schnell ein. Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Bei einer Wohnung für 300.000 € mit 1.000 € Kaltmiete pro Monat sind das 12.000 € im Jahr, also eine Bruttomietrendite von 4,0 %.

Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger, weil sie zusätzlich die Kaufnebenkosten und die nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Kommen im Beispiel rund 30.000 € Kaufnebenkosten hinzu und bleiben nach Abzug nicht-umlagefähiger Kosten etwa 10.500 € Nettomiete im Jahr, sinkt die Rendite auf rund 3,2 % bezogen auf den Gesamtaufwand von 330.000 €.

Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete) ordnet das Preisniveau ein. Im Beispiel ergibt 300.000 € geteilt durch 12.000 € einen Faktor von 25. Wie Sie diese Werte einordnen, vertieft der Beitrag zum Kaufpreisfaktor und zur Mietrendite.

Die realistische Mietannahme entscheidet

Jede Rendite steht und fällt mit der angesetzten Miete. Setzen Sie hier die ortsübliche Vergleichsmiete an, nicht eine Wunschmiete. Ein Inserat mit einem optimistischen Mietpreis verbessert die Rendite nur auf dem Papier. Orientieren Sie sich am örtlichen Mietspiegel und an tatsächlich vermieteten, vergleichbaren Wohnungen in der Umgebung.

In angespannten Wohnungsmärkten kann zudem die Mietpreisbremse greifen. Sie begrenzt bei Neuvermietung, wie weit die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wer mit einer Miete kalkuliert, die rechtlich gar nicht durchsetzbar ist, baut die gesamte Rechnung auf einem zu hohen Fundament auf. Prüfen Sie den aktuellen Stand für die jeweilige Stadt.

Ein praktischer Test: Senken Sie in Ihrer Kalkulation die angenommene Miete um etwa 10 % und schauen Sie, ob die Rechnung dann immer noch trägt. Hält das Objekt auch dieser vorsichtigeren Annahme stand, sind Sie auf der sicheren Seite. Kippt der Cashflow dagegen schon bei einer leicht niedrigeren Miete ins Negative, war die ursprüngliche Annahme zu optimistisch. Diese einfache Reserve schützt Sie vor dem typischen Fehler, ein Angebot über eine geschönte Miete attraktiv zu rechnen.

Steuern bei der Vermietung

Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Im Gegenzug können Sie eine Reihe von Kosten als Werbungskosten absetzen, darunter Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und Fahrtkosten zum Objekt. Das mindert die zu versteuernde Einkunft aus Vermietung und Verpachtung.

Zusätzlich können Sie den Gebäudewert über die lineare AfA abschreiben: typischerweise 2 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil. Bei Gebäuden mit Fertigstellung ab 2023 sind es 3 %. Wichtig ist, dass nur der Gebäudeanteil abgeschrieben wird, nicht der Grund und Boden. Die genaue Aufteilung hängt vom Objekt ab; prüfen Sie den aktuellen Stand und lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten.

Eine eigene Rolle spielt die Spekulationsfrist: Verkaufen Sie die vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren wieder, ist der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig. Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. Wer eine Kapitalanlage als langfristig plant, umgeht dieses Thema meist von selbst. Vor einer ähnlichen Abwägung steht übrigens, wer eine geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen möchte.

Konkret bedeutet das für die Praxis: Die steuerliche Behandlung kann den Unterschied zwischen einer rechnerisch knappen und einer auskömmlichen Anlage ausmachen. Werden viele Kosten absetzbar gestellt und der Gebäudeanteil sinnvoll abgeschrieben, fällt die Steuerlast auf die Mieteinnahmen niedriger aus. Wie stark dieser Effekt ist, hängt allerdings von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Genau deshalb gehört eine individuelle steuerliche Einschätzung zu jeder seriösen Kalkulation dazu.

Cashflow: Was bleibt am Monatsende?

Die Rendite sagt noch nichts darüber aus, ob die Wohnung Sie monatlich Geld kostet oder Geld einbringt. Dafür schauen Sie auf den Cashflow. Die Logik ist: Mieteinnahme minus Zins minus Tilgung minus nicht-umlagefähige Kosten. Zu diesen nicht-umlagefähigen Kosten zählen unter anderem Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein Mietausfallwagnis. Als grobe Faustregel werden hierfür oft 20 bis 25 % der Kaltmiete angesetzt.

Ein vereinfachtes Beispiel für die 300.000-€-Wohnung mit 1.000 € Kaltmiete bei einem typischen Finanzierungszins (je nach Bank verschieden):

In diesem Beispiel müssen Sie monatlich etwa 320 € zuschießen. Das ist nicht automatisch schlecht, denn die Tilgung baut Eigenkapital auf und gehört wirtschaftlich Ihnen. Entscheidend ist, dass Sie diese Belastung dauerhaft tragen können. Welche laufenden Posten dahinterstehen, erklärt der Beitrag zu Nebenkosten und laufenden Kosten.

Trennen Sie beim Cashflow gedanklich zwei Posten: Der Zins ist echter Aufwand und fließt aus Ihrem Vermögen ab. Die Tilgung dagegen ist eine Art erzwungenes Sparen, denn sie reduziert Ihre Schulden und erhöht Ihren Anteil am Objekt. Ein negativer Cashflow von 320 € im Monat bedeutet deshalb nicht, dass Sie 320 € verlieren. Solange die Tilgung höher ist als der monatliche Zuschuss, wächst Ihr Vermögen unter dem Strich trotzdem. Diese Unterscheidung ist zentral, um Angebote richtig zu bewerten, statt nur auf die Zahl unter dem Strich zu schauen.

Ebenso wichtig: Kalkulieren Sie nicht mit der maximal möglichen Tilgung, sondern lassen Sie sich Puffer. Steigt der Zins bei einer Anschlussfinanzierung, oder fällt eine Mietzahlung aus, brauchen Sie Spielraum. Eine niedrigere Anfangstilgung mit der Option auf Sondertilgungen ist je nach Bank oft die robustere Wahl als eine hohe Pflichttilgung, die in schlechten Monaten kaum noch tragbar ist.

Eigenkapital und Finanzierung

Wie hoch der monatliche Zuschuss ausfällt, hängt stark vom eingesetzten Eigenkapital ab. Je mehr Sie einbringen, desto niedriger die finanzierte Summe und damit die Zinslast. Faustregel vieler Banken ist, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt sein sollten, häufig auch ein Teil des Kaufpreises. Wie viel sinnvoll ist, behandelt der Artikel zum Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Gleichzeitig gilt: Sehr viel Eigenkapital senkt zwar die monatliche Belastung, bindet aber Geld in einem einzelnen Objekt. Diesen Zielkonflikt sollten Sie bewusst gegen Ihre persönliche Situation abwägen. Ob sich der Kauf gegenüber dem Mieten überhaupt rechnet, beleuchtet der Vergleich Kaufen oder Mieten 2026.

Risiken, die Sie einplanen sollten

Eine vermietete Wohnung ist kein Selbstläufer. Die wichtigsten Risiken im Überblick:

• Mietausfall: Zahlt der Mieter nicht oder steht die Wohnung leer, läuft die Finanzierung trotzdem weiter. Eine Rücklage für mehrere Monatsraten ist sinnvoll.
• Mietpreisbremse: In angespannten Lagen ist die erzielbare Miete gedeckelt, was die Rendite begrenzt.
• Instandhaltung und Sonderumlagen: Über das Hausgeld hinaus können größere Maßnahmen anstehen, die über eine Sonderumlage auf alle Eigentümer verteilt werden. Was Sie zu Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlagen wissen sollten, fasst der Beitrag zu Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlage zusammen.
• Klumpenrisiko: Wer das gesamte Anlagekapital in ein einzelnes Objekt steckt, ist von dessen Lage, Mieter und Zustand abhängig. Streuung über mehrere Anlageklassen reduziert dieses Risiko.

Worauf es vor dem Kauf ankommt

Am Ende entscheiden zwei Dinge über den Erfolg einer vermieteten Wohnung: die Lage und eine realistische Mietannahme. Eine gute Lage sichert Nachfrage und begrenzt das Leerstandsrisiko, eine ehrliche Mietkalkulation verhindert böse Überraschungen. Prüfen Sie deshalb jedes Angebot mit denselben nüchternen Kennzahlen, statt sich von einer optisch hohen Rendite leiten zu lassen.

Bevor Sie ein konkretes Angebot ernsthaft verfolgen, kann eine strukturierte Vorab-Prüfung Zeit sparen. ImmoPrüf erstellt aus dem Link zum Exposé eine strukturierte Ersteinschätzung: Preisbewertung, Kaufnebenkosten, Standort, Risiken und Finanzierungs-Szenarien auf einen Blick. So sehen Sie schnell, ob sich ein genauerer Blick lohnt, bevor Sie tiefer in die eigene Rechnung einsteigen. Eine eigene Prüfung und im Zweifel fachliche Beratung ersetzt das nicht, denn dies ist keine Anlageberatung.